В последние годы российский рынок недвижимости оказался в замкнутом круге. Льготная ипотека, нацеленная на улучшение жилищных условий и поддержку рождаемости, парадоксально привела к росту цен и дефициту качественного жилья. А высокие ставки по кредитам оказывают давление на девелоперов и создают условия для стагнации. АБН24 спросило у экспертов, когда действительно жилье станет доступным.
Высокие процентные ставки и изменения в регулировании оказывают значительное давление на недвижимость в России, создавая условия для снижения числа застройщиков и стагнации цен в отдельных сегментах. Введение эскроу-счетов в 2019 году и последующее ужесточение требований для девелоперов начали долгосрочный процесс трансформации рынка.
«Уменьшается количество участников, особенно в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС), и с 2025 года, когда эскроу-счета начнут полноценно действовать, это влияние станет еще заметнее. Плюс – застройщики становятся более финансово устойчивыми, а минус – возрастают конечные цены для покупателей», — подчеркнула эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Сочетание льготной ипотеки и эскроу-счетов создает условия для удержания высоких цен, хотя влияние этих факторов неоднозначно. Ранее покупатели приобретали жилье на стадии котлована по доступной цене, и стоимость квартиры росла вместе с завершением строительства. Сегодня застройщики не имеют доступ к средствам сразу, и строительство финансируется кредитами, что влияет на ценообразование и снижает потенциальную прибыльность проектов.
«Из-за высокой стоимости привлекаемых средств девелоперы начали стратегию сдержанного выпуска объектов на продажу. На начальных этапах строительства на рынок выставляют менее ликвидные лоты, а видовые и востребованные квартиры – ближе к завершению. Так девелоперы поддерживают стабильный спрос и рост цен», — добавила спикер.
При этом краткосрочные льготные программы, такие как семейная ипотека, подогревают спрос. Ограниченные лимиты создают ажиотаж и быстрый рост цен в отдельных сегментах. Однако значительный всплеск спроса, вызванный льготными ставками в последние годы, исчерпывает себя по мере ужесточения условий программ. Банки также контролируют риски: случаи, когда заемщики берут потребительские кредиты на первоначальный взнос, воспринимаются банками как крайне нежелательные.
«Вместо стимулирования рождаемости и улучшения качества жилья, льготная ипотека породила беспрецедентный рост цен на студии и малогабаритные квартиры, которые с каждым годом становятся все менее и менее доступными. Застройщики, ориентируясь на быструю прибыль, почти полностью отказались от создания более просторных квартир, которые могли бы удовлетворить потребности семей с детьми. Планы на квартиры с тремя-четырьмя спальнями игнорируются в угоду компактным студиям и однокомнатным квартирам. В итоге, рынок оказался насыщен дорогостоящими, но неудобными для жизни вариантами жилья, которые еще и удерживаются в руках спекулянтов», — поделился экономист, директор Института нового общества Василий Колташов.
Застройщики, привыкшие к ежегодному повышению стоимости на 20–25%, по его словам, потеряли представление о допустимых темпах роста. В попытках поддержать спрос, государство вводило льготные условия ипотечного кредитования, но с акцентом на квартиры в крупных городах, вроде Москвы. Это стимулировало искусственный спрос, вместо того чтобы сделать жилье доступнее.
«То, что даже люди с доходом в 300 тыс. рублей ежемесячно в Москве, например, не могут себе купить ничего это результат доступной ипотеки. Доступной и даже относительно недорогой ипотеки в некоторый период времени. В попытках поддержать спрос, государство вводило льготные условия ипотечного кредитования, но с акцентом на квартиры в крупных городах, вроде Москвы. Это стимулировало искусственный спрос, вместо того чтобы сделать жилье доступнее. Возвращаясь к фундаментальной проблеме — отсутствию качественного и доступного жилья для семей, важно отметить, что льготное кредитование должно было быть ограничено квартирами не менее трех комнат, чтобы поощрить создание семейного жилья. Однако ипотека привела к буму малогабаритных квартир, что, в свою очередь, вызвало стремительный рост цен. Государству нужно было внедрить более умную политику, базирующуюся на экономической цикличности, но этого не произошло», — заключил специалист.
По прогнозам экспертов, эконом-класс и элитная недвижимость останутся востребованными, а сегменты среднего класса и бизнес-класса могут испытывать спад интереса. Переоцененные объекты, а также те, что не обладают высокой привлекательностью, скорее всего, подешевеют в ближайшие годы. Сегодня же рынок начинает переживать некое затишье: без мощной государственной поддержки спрос ослабевает, и все больше сделок совершается на собственные средства покупателей, а не за счет кредитов. Это может способствовать снижению цен, хотя для этого потребуется время, учитывая медленный отклик рынка недвижимости на изменения.
