По итогам I полугодия 2024 года наблюдался спад на вторичном рынке недвижимости. Падение продаж непосредственно связано со спросом на льготную программу ипотеку, которая распространялась только на «первичку» и завершалась с июля. Об этом специально для АБН24 рассказал заместитель директора Департамента развития розничного бизнеса АО «Свой Банк» Вадим Шамин.
По словам эксперта, многие покупатели стремились успеть оформить ипотеку под 8% годовых, чтобы затем не брать жилищный кредит по куда менее интересным условиям. Ставки по рыночным программам ипотечного кредитования доходят до 20%.
«С вероятным повышением ключевой ставки в конце июля условия могут стать еще менее выгодными. Важно понимать, какую значимую роль на рынке играла программа господдержки. Так, в 2023 году на ее долю пришлось около 60% всех выданных ипотечных кредитов. По итогам I полугодия 2024 года можно ожидать подобных показателей с пиковыми значениями в июне – более 70% — за счет заемщиков, стремившихся запрыгнуть в последний вагон льготной программы», — обратил внимание эксперт.
Шамин добавил, что сравнивая условия на первичном и вторичном рынках, сложившиеся в I полугодии 2024 года, можно отметить, что средневзвешенная (т.е. с учетом объемов всех предоставленных кредитов) ставка по ипотечным продуктам на первичном рынке на 1 июня 2024 года равнялась 6,17%, а максимум в I полугодии пришелся на март — 6,35%. Для сравнения на вторичном рынке ставки были выше — 10,3% на начало июня.
«Вот и выходит, что именно льготная программа была ключевым драйвером, и ее завершение не может не повлиять на ситуацию с рынком недвижимости. Можно ожидать падение интереса покупателей к ипотечному кредитованию, а значит, и уменьшение спроса на объекты в новостройках. Ипотека, остающаяся для большинства населения единственным способом приобрести собственное жилье, с огромными ежемесячными платежами и переплатой при ставке около 20% по рыночным программам станет просто недоступной для подавляющей части покупателей», — сказал спикер.
Специалист подчеркнул, что в случае ожидаемого снижения числа сделок застройщики могут пересмотреть свою ценовую политику. Однако потенциальное снижение цен, вероятнее всего, будет иметь незначительный и временный характер, поскольку рынку свойственно адаптироваться к любым новым условиям.
«В данном случае это могут быть субсидированные застройщиками кредиты с уменьшением ставки, но с увеличением общей стоимости. Некоторые застройщики уже объявили о сохранении «льготных условий» на несколько первых лет ипотеки с повышением ставки в последующем, но с возможностью рефинансирования. Возможны акции и специальные условия на покупку квартир в отдельных жилых комплексах, например, не пользующихся большим спросом», — объяснил он.
В целом, в таких условиях может уравняться спрос на первичном и вторичном рынках, поскольку больше не будет работать фактор более низких ставок на «первичку».
«По этой причине увеличится интерес покупателей к «вторичке», где цены на квадратный метр, как правило, ниже, а въехать в готовое жилье можно сразу, не дожидаясь пары-тройки лет до окончания строительства и ввода в эксплуатацию. Потому, например, не тратя дополнительные средства на аренду квартиры. К концу года интерес к рыночным программам с двузначными ставками на первичном рынке все-таки может вырасти, ведь покупатели квартир в новостройках, не подпадающие под требования, например, семейной программы или ИТ-ипотеки, по которой регулярно заканчиваются лимиты, будут просто вынуждены в отсутствие выбора соглашаться на текущие условия», — отметил собеседник издания.
Шамин заключил, что в этом случае покупатели будут рассчитывать на возможность рефинансировать ипотечный займ под более приемлемые условия в ближайшие годы, когда, как ожидается, снизится ключевая ставка ЦБ РФ, а значит, и проценты по кредитам.
