В рамках круглого стола «Инвестиционная недвижимость», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с «МК в Питере» и ABNews.ru, эксперты рынка недвижимости обсудили трансформацию рынка. По данным аналитиков, традиционные преимущества недвижимости как защитного актива существенно ослабли – фиксируется одновременное снижение ценовой динамики и удлинение сроков реализации объектов. Особое внимание уделяется сужению доступных ипотечных программ и их влиянию на платежеспособный спрос. Вместе с тем, специалисты отрасли фиксируют первые признаки оживления инвестиционной активности, связанные с надеждами на снижение ключевой ставки.
Актуальный вопрос
Депутат Законодательного собрания, зампредседателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова подчеркнула, что раньше недвижимость воспринималась долгосрочными инвесторами как надежное убежище для капитала. Однако сейчас этот актив лишился ключевого преимущества – возможности защитить средства от инфляции. Так, стоимость новых жилых и коммерческих объектов готова снижаться, несмотря на сохраняющуюся инфляцию. Высокие кредитные ставки также негативно сказываются на доходности и ликвидности.
Что касается вторичного рынка, с начала года агенты по недвижимости отмечают стабильный рост среднего срока выставления объектов до 180 дней, а запросы покупателей на скидки могут достигать 20% от первоначальной стоимости, перечислила парламентарий:
«Также с 2023 года налог на доход от продажи недвижимости рассчитывается по прогрессивной шкале. Сделка до 2,4 млн рублей облагается налогом в 13%, выше – 15%».
Кроме того, доходность от аренды недвижимости существенно ниже банковских вкладов. В Санкт-Петербурге в среднем годовая арендная доходность составляет около 12%. В результате целесообразность вложений в этот сектор, как в один из источников пассивного дохода, вызывает сомнения.
«Возможно, приглашенные на встречу эксперты все же знают, в какие сегменты можно теперь инвестировать, чтобы, допустим, через пять лет не пожалеть о зря израсходованных деньгах и времени?»
– сказала Наталия Астахова.
Пределы возможностей
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подтвердила, что профессионалы рынка уже заметили признаки стагнации. Процесс начался в середине прошлого года после сворачивания большинства льготных ипотечных программ. Действующие государственные субсидии, в частности «семейная ипотека», практически исчерпали свой потенциал, поскольку целевая аудитория составляет порядка 7 млн российских семей, и треть из них уже воспользовалась этой возможностью.
«Есть и второе ограничение. Обычно на покупку решаются семьи, где мама уже вышла из декретного отпуска, поскольку семье с одним работающим отцом потянуть такую финансовую нагрузку достаточно сложно. А эта подробность дополнительно сужает круг потенциальных покупателей»,
– пояснила представитель компании.
В целом около 20-25% населения страны готовы приобретать недвижимость, и этот ресурс тоже близок к исчерпанию, а демографическая ситуация не способствует быстрому пополнению числа покупателей. Таким образом, платежеспособный спрос ограничен, с одной стороны, условиями льготных программ, с другой – высокими ставками для остальных граждан. Эта ситуация также влияет на ожидания покупателей коммерческой недвижимости – от помещений в новостройках до крупных объектов.
Дополнительные сложности создают условия на вторичном рынке, где высокие ставки действуют уже давно. По словам Денисовой, текущие правила формируют нездоровую ситуацию в отрасли, хотя строительство традиционно стимулирует экономику и способствует росту ВВП. Поэтому остается ждать снижения ключевой ставки.
Однако в последнем квартале на фоне начавшегося снижения ставок наблюдается некоторая инвестиционная активность.
«Практически все покупатели наших объектов «Огни Залива» и «Дом БФА в Озерках», делающие сразу стопроцентную оплату, рассказывают, что у них истек срок депозита, и теперь они решили переложиться в недвижимость. Просто потому, что других предельно понятных апробированных временем инвестиционных инструментов население для себя не видит»,
– уточнила эксперт.
Сейчас застройщики рассчитывают на более заметное оживление спроса к сентябрю, но к этому времени сокращение предложения может усилиться, и у новых покупателей остается меньше вариантов. То есть дефицит на рынке остается реальной угрозой, а не надуманной проблемой. При этом с марта в Петербурге активизировался запуск новых проектов.
Сужение выбора
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) отметила, что объем реального спроса как снизился во втором полугодии 2024 года, после отмены основной госпрограммы по льготной ипотеке. так больше и не демонстрировал существенного роста. Семейная ипотека сейчас в денежном выражении составляет около 90% выданных ипотечных кредитов. По ней мотивация покупателей достаточно прозрачна, в первую очередь, это улучшение жилищных условий.
Впрочем, как подчеркнула эксперт, те, кто может воспользоваться этой льготой, получают серьезное преимущество в условиях высокой инфляции:
«В какой-то мере при принятии решения о покупке квартиры играет роль и возможность более рационально применить накопления, срабатывает и инвестиционная логика-сберечь, сохранить»,
– пояснила аналитик.
Что касается инвесторов, то следует понимать, что сейчас на рынке практически не осталось тех, кто рассчитывает купить и оперативно перепродать. Такие подходы наиболее актуальны были в период активного роста стоимости жилья, возможности купить и далее реализовать на вторичном рынке, который также сегодня ограничен по инструментам (нет доступной ипотеки). На сегодня, например, при ограниченности бюджета, рассматриваются вложения в новые развивающиеся локации с ожиданием подъема инфраструктуры и соответствующего роста цен в будущем. И ввиду ограниченности спроса сейчас, ряд потенциальных инвесторов рассматривают покупки, именно как долгосрочные инвестиции.
Сейчас рынок находится в ситуации, когда потенциальные инвесторы рассматривают покупки как долгосрочные вложения. Но тут ещё важно учитывать предложение. В Петербурге уже какое-то время наблюдается сокращение новостроек — в этом году предложение на уровне уже двух миллионов квадратных метров.
«Да, в первом квартале 2025 года объём выводимого в продажу жилья превысил спрос, но один квартал — это не весь год. Кроме того, массовые старты объектов происходят в развивающихся локациях спальных районов, расположенных в том числе уже за КАД, в то время как в более обжитых локациях, статусных цены, в том числе, из-за сокращения предложения, постепенно растут»,
– заключила Трошева.
Кризис вторички
Согласно утверждению коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, текущая ситуация в недвижимости не уникальна. По его словам, обсуждения представителей любой другой области будут схожими, так как все упирается в чрезмерно высокую ключевую ставку, которая влияет на все процессы:
«Но сам по себе текущий фундаментальный спрос на недвижимость не является удовлетворенным. То есть, при наличии адекватных инструментов покупки, иначе говоря льготных или просто невысоких ставок, спрос на рынке недвижимости был, есть и будет, поскольку большая неудовлетворенность в жилом фонде сохраняется».
В городе на Неве ситуация осложняется большим количеством устаревшего жилого фонда, что поддерживает потенциал роста интереса к новому жилью и инвестициям. Проблема в том, что ограниченными оказались непосредственно условия для покупки.
Тем не менее, в сегменте комфорт-класса спрос растет, особенно на проекты, поддерживаемые банковскими программами со сниженными ставками. Интерес проявляется не только к жилой, но и к коммерческой недвижимости, где наблюдается серьезный дефицит. Застройщики, активно развивающие стрит-ритейл в своих ЖК, с высокой вероятностью подтвердят тренд. В этом сегменте инвесторы ждут окупаемости минимум через 10 лет, а минимальный порог входа начинается от 300 тыс. рублей за кв. метр.
Софронов признал, что пока банковские вклады с доходностью 20% остаются вне конкуренции:
«По оценкам ЦБ с февраля идет тренд на снижение банковских ставок по депозитам, и постепенно депозиты теряют сторонников. По мере снижения ключевой ставки и ставок по депозитам, недвижимость будет поступательно возвращать свою инвестиционную привлекательность».
Между тем в Петербурге сокращается количество разрешений на строительство – в прошлом году их выдали в два раза меньше. В будущем, когда денежные потоки с вкладов вернутся на рынок, а также будут приемлемые ставки по ипотеке это может спровоцировать превышение спроса над предложением и как следствие нежелательный резкий скачок цен.
В сегменте апартаментов ситуация со спросом менее напряженная, поделился Софронов:
«Например, в прошлом году количество сделок по одному из наших апарт-отелей увеличилось во втором полугодии относительно первого полугодия в два раза. В связи с отсутствием программ ипотеки с господдержкой и недоступными рыночными ставками по ипотеке, доля рассрочек в продажах апартаментов занимает более 50%. Ипотека в продажах апартов, благодаря совместным с банками программам – например, траншевая ипотека, позволяющая существенно снизить ежемесячный платеж до ввода дома в эксплуатацию, – тоже присутствует, но в гораздо меньшей степени».
Без поддержки ЦБ
Загрузка апартаментов в Северной столице традиционно выше, чем у классических отелей, обратил внимание заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков. Это дополнительный довод в пользу инвестиций в сегмент недвижимости.
В целом инвестиционный климат на рынке жилья, особенно апартаментов, в городе остается стабильным. Единственное изменение – застройщики, из-за нехватки свободных площадок в центре, активнее осваивают территории ближе к окраинам. По мнению Чиркова, это явный сигнал о сохранении спроса.
Однако назвать текущий спрос ажиотажным вряд ли можно. Рынок давно адаптировался к высоким ипотечным ставкам, и сегмент апартаментов перестал сильно зависеть от них.
«На ключевую ставку посматриваем одним глазом и генерируем собственные стимулирующие покупки квадратных метров инструменты. Это могут быть длительные рассрочки – до 36 месяцев, или дополнительные скидки для айтишников»,
– привел пример Чирков.
Тем не менее, даже гибкие системы скидок незначительно влияют на спрос. Более эффективны рассрочки, утверждает продавец апарт-отелей: их доля в сделках компании достигает 30%. Остальные покупатели чаще выбирают полную оплату, так как это обеспечивает им максимальную доходность и льготы по условиям договора.
«Из последних решений в вопросе продаж стоит упомянуть отсрочки платежей, позволяющие инвесторам подзаработать на краткосрочных депозитах. То есть, покупатель может войти в строительный проект на 10% от стоимости юнита, а преимущественную часть суммы на 3-4 месяца положить на депозит с сохранением всех преференций стопроцентной оплаты. А после полного закрытия долга у инвестора появляется доход, который может дорастать до 13%. Именно отсрочка и гарантии по доходу в основном сегодня и поддерживают продажи»,
– сказал Чирков.
Недвижимость или вклады
Руководитель по развитию продаж Департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак предлагает рассмотреть и смежные сферы инвестирования. У жилых застройщиков в среднем объект оценивается в 7 млн рублей, при этом в Петербурге средний размер депозита в десять раз меньше. Поэтому прямой конкуренции между видами инвестирования не прослеживается.
Хотя в России, по данным Центробанка, накопленная на депозитах общая денежная масса населения сейчас составляет почти 58 трлн рублей, с начала текущего года ее рост несколько замедлился, прибавка составила 3,5%. Фиксируется переток вкладов между банками за счет более привлекательных для граждан условий.
«Например, у нас в банке в целом на текущий момент с начала года депозитный портфель вырос на 30%. При этом доходность депозитов объективно снижается. В середине декабря на максимуме было 22%, сейчас можно говорить о 19,5%»,
— говорит представитель ПСБ.
Геополитика и распределение активов
Куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами УК ПСБ Андрей Шульга говорит, что высокая ключевая ставка повысила привлекательность длинных облигаций федерального займа (ОФЗ). Мы ориентируемся на доходность более 15% годовых в таких инструментах на горизонте 15 лет.
«Биржевые инструменты не конкурируют с инвестициями в недвижимость, а дополняют и расширяют возможности инвесторов. Состоятельные клиенты диверсифицируют инвестиционные портфели»,
– поясняет Андрей Шульга.
Кроме того, по его словам, существенную роль в движении рынка играет геополитический фактор и ожидание разворота ДКП.
«Сложно предугадать, что пребывает под более сильным давлением, а что находится в более выигрышном положении – ценные бумаги или недвижимость. Поэтому нужна диверсификация»,
– говорит Андрей Шульга.
Что дальше?
Обсуждая перспективы рынка инвестиционной недвижимости в Санкт-Петербурге, эксперты сошлись во мнении, что в ближайшее время не стоит ожидать кардинальных изменений. Ключевая ставка продолжит оказывать сдерживающее влияние на спрос, но при этом сегменты, предлагающие гибкие условия покупки, сохранят свою привлекательность для инвесторов.
Застройщики будут вынуждены адаптироваться к новым реалиям, предлагая покупателям новые инструменты стимулирования спроса и обращая внимание на проекты в перспективных локациях. Дефицит предложения в наиболее привлекательных районах Северной столицы может способствовать росту цен, что, в свою очередь, может привлечь новых инвесторов, стремящихся к долгосрочным вложениям.
В целом, рынок инвестиционной недвижимости в Петербурге переживает период трансформации, но сохраняет свой потенциал для роста и развития. Участникам рынка необходимо внимательно следить за изменениями в экономической ситуации и адаптировать свои стратегии к новым условиям, чтобы успешно конкурировать и привлекать инвесторов.
