Рынок жилья снова стоит на пороге перемен — государственные программы пересматриваются, финансовые условия постепенно смягчаются, а стоимость квадратного метра продолжает расти. Стоит ли ждать, адаптироваться или действовать уже в 2026 году, АБН24 рассказал заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев.
По словам эксперта, 2026 год для рынка недвижимости формируется под влиянием сразу нескольких взаимосвязанных факторов, которые затрагивают как спрос, так и предложение, а также ценообразование. Одним из ключевых изменений станет корректировка программы «Семейная ипотека», которая вступит в силу с 1 февраля.
«Уже известно, что будет запрещено привлекать так называемых доноров, что в целом можно считать положительным шагом, поскольку эта практика во многом носила спекулятивный характер и уводила программу от ее первоначальной цели — реального обеспечения семей с детьми жильем. Кроме того, воспользоваться льготной ипотекой больше не смогут оба супруга одновременно: на одну семью с одним ребенком будет доступна только одна ипотека. Окончательные условия программы пока не утверждены, однако не исключено, что ставка 6% будет предоставляться лишь при наличии двух детей, а не одного. Эти изменения способны несколько охладить рынок новостроек и снизить завышение цен со стороны застройщиков, поскольку семейная ипотека в последние годы являлась основным драйвером спроса», — пояснил спикер.
В то же время рынок демонстрирует высокую устойчивость. Несмотря на сохранявшуюся в предыдущие годы высокую ключевую ставку и все сложности, жилье продолжало дорожать, а ипотека под 20% все равно находила своего покупателя. Вторичный рынок также остается в дефиците: качественных объектов по адекватным ценам становится все меньше, а стоимость такого жилья продолжает расти. При этом ключевая ставка уже несколько раз постепенно снижалась, и высока вероятность, что в 2026 году эта тенденция сохранится.
«Когда ставка достигнет уровня порядка 12–13%, размещать средства на депозитах станет менее выгодно, а отложенный спрос на жилье начнет активно реализовываться. В этот момент рыночная ипотека может вновь стать мощным инструментом, что приведет к росту спроса и, как следствие, к достаточно существенному увеличению цен на недвижимость. Поэтому при наличии возможности приобрести жилье для собственного проживания затягивать с решением в 2026 году будет не самым рациональным шагом», — добавил риелтор.
С точки зрения продуктовой линейки рынок также продолжает трансформацию. Студии эконом-класса остаются востребованным форматом, однако еще с сентября 2024 года действует запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м. Большой объем таких студий уже построен, и именно они будут пользоваться спросом, поскольку новых в классическом понимании практически не появляется. Даже в пределах 28 кв. м застройщики стремятся выделять отдельную спальню и формировать относительно просторную кухню-гостиную, поэтому формат «чистой» студии постепенно уходит.
«В целом наблюдается тенденция к уменьшению средней площади квартир: если десять лет назад двухкомнатные квартиры составляли в среднем 55–60 кв. м, то сегодня этот показатель сократился до 50–55. При этом за счет рационализации планировок – увеличения общественного пространства и сокращения коридоров – жилье стараются делать более функциональным, хотя иногда это приводит к спорным решениям, таким как отсутствие полноценной входной зоны. Вероятно, в ближайшее время проектировщики будут искать более сбалансированные планировочные решения», — поделился Шмелев.
Спрос в 2026 году будет распределяться практически по всем форматам: от компактных однокомнатных квартир до евро-трех и евро-четырех, ориентированных на семейное проживание. Не все семьи могут сразу позволить себе жилье, полностью соответствующее их долгосрочным потребностям, поэтому нередко стратегия покупки строится поэтапно: сначала приобретается более компактный объект, затем после частичного погашения кредита оформляется новый заем и происходит улучшение жилищных условий.
«Основной подход, который все отчетливее формируется на рынке, заключается в том, что при наличии возможности важно зафиксировать в собственности хотя бы минимальный актив, от которого в дальнейшем будет проще отталкиваться. Дополнительным фактором давления на цены в 2026 году станет повышение НДС. Это напрямую отразится на себестоимости строительства за счет удорожания стройматериалов, роста затрат на оплату труда и сопутствующих расходов. В совокупности с инфляционными процессами это с высокой вероятностью приведет к дальнейшему росту стоимости жилья», — заключил эксперт.
Несмотря на изменения в льготных программах 2026 год сохранит высокие цены и активный спрос, где своевременное решение о покупке недвижимости может оказаться стратегически более выгодным, чем ожидание лучших условий.
