Четверть сделок потеряна, но ждать распродажи московских новостроек пока не приходится. Снижение продаж не означает падения цен: застройщики несут растущие расходы, новые проекты выходят на рынок все реже, а скидки не всегда делают квартиры дешевле, чем год назад. Почему рынок теряет покупателей, но не готов расставаться с высокими ценами, АБН24 рассказал эксперт по недвижимости Роман Крылов.
Сообщения о том, что новостройки в Москве за год потеряли четверть сделок, не означают, что столичный рынок недвижимости столкнулся с падением цен. Как отметил эксперт, ситуацию в Москве необходимо рассматривать отдельно от регионов: в некоторых субъектах действительно может наблюдаться снижение стоимости жилья, в том числе за счет скидок, однако переносить эту тенденцию на столицу некорректно.
«Московский рынок продолжает находиться под влиянием факторов, которые ограничивают возможности застройщиков снижать цены. Один из них — ужесточение требований к новым жилым комплексам. Девелоперам приходится учитывать дополнительные условия по организации парковочных мест, внешнему облику зданий, озеленению, спортивным площадкам и благоустройству прилегающих территорий. При этом пространство вокруг жилых комплексов должно быть не просто огорожено забором, а архитектурно интегрировано в окружающую среду. Такие решения требуют дополнительных затрат, которые ложатся на плечи застройщиков и отражаются на конечной стоимости жилья», – пояснил спикер.
Еще один фактор — изменение структуры предложения. По словам Крылова, в Москве появляется много новых проектов премиального класса, которые изначально выходят на рынок по более высокой цене. Это влияет на среднюю стоимость квартир и квадратного метра в новостройках. Одновременно количество новых проектов ограничивается совокупностью требований к строительству и высокой стоимостью финансирования на фоне ключевой ставки. В результате предложение не увеличивается настолько, чтобы сформировались предпосылки для существенного снижения цен, а дефицит нового жилья в определенной степени поддерживает стоимость недвижимости.
«Существует и разница между реальным снижением цен и маркетинговыми скидками. Застройщики могут предлагать покупателям дисконт, однако это не всегда означает, что квартира стала дешевле, чем год назад. Девелоперы сначала повышают базовую стоимость лота, а затем предоставляют скидку, благодаря которой цена может оказаться ниже уровня предыдущего месяца, но не прошлого года. Поэтому для оценки динамики рынка важно учитывать не только заявленные скидки, но и фактическую стоимость сделок в сопоставимые периоды», – добавил собеседник агентства.
На спрос влияют и условия приобретения жилья. Покупателям доступны рассрочки, траншевая ипотека и программы со сниженными ставками. При этом, как отмечает Крылов, сейчас речь идет преимущественно о субсидированных ставках на весь срок кредита — например, на 15 или 20 лет, тогда как предложения с временным снижением ставки на первые один-два-три года перестали быть доступными. Такие инструменты позволяют застройщикам поддерживать продажи, не прибегая к прямому снижению базовых цен на недвижимость.
«Сентябрь оказался исключительно сильным для проектов комфорт-класса: многие застройщики выполнили и перевыполнили планы продаж на фоне спроса по семейной ипотеке. После такого всплеска в октябре закономерно могло произойти снижение активности покупателей. Поэтому оценивать октябрьские результаты без учета предыдущего месяца некорректно: часть спроса могла реализоваться раньше, сформировав эффект высокой базы. В ноябре и декабре ситуация может выровняться. При этом не исключаю, что в отдельных регионах России стоимость новостроек действительно снижается. Однако региональные рынки неоднородны: например, Краснодар и Санкт-Петербург имеют собственную специфику спроса и притока покупателей. Поэтому общероссийские тенденции нельзя автоматически переносить на Москву, как и делать выводы о состоянии всей страны исключительно по столичным показателям», – заключил Крылов.
Сокращение количества сделок само по себе не свидетельствует о начале ценового падения. В Москве на стоимость новостроек продолжают влиять растущие требования к строительству, ограниченное предложение новых проектов, увеличение доли премиального жилья и дополнительные расходы девелоперов. Даже если продажи временно замедляются, это не означает, что застройщики готовы снижать цены. По оценке Крылова, столичный рынок пока не демонстрирует предпосылок для устойчивого удешевления квартир, а краткосрочные колебания спроса необходимо рассматривать с учетом сезонности и предыдущих всплесков продаж.
