Ключи от квартиры уже на руках, а ближайшая школа — через несколько кварталов, поликлиника существует только в обещаниях застройщика, а дорога домой превращается в ежедневное испытание. Новые жилые районы растут, но городская инфраструктура не всегда успевает за темпами строительства. Почему за новые квадратные метры приходится расплачиваться неудобствами и кто должен отвечать за то, чтобы вместе с домами появлялись условия для жизни, АБН24 выяснило у экспертов.
Новые жилые кварталы растут быстрее, чем дороги, школы, детские сады и поликлиники. В результате жители получают ключи от квартир, но продолжают возить детей в соседние районы, стоять в пробках и ждать обещанных социальных объектов. Особенно заметна эта проблема в активно застраиваемых районах, где количество новых домов увеличивается быстрее, чем пропускная способность существующей инфраструктуры. Причина не только в темпах строительства: жилые проекты и социальные объекты нередко зависят от разных источников финансирования, проходят отдельные процедуры согласования и реализуются по разным графикам. При этом попытка возложить все расходы на девелопера может сделать проект экономически невыгодным, а надежда исключительно на бюджетное финансирование не гарантирует своевременного появления необходимых объектов.
«Одна из причин отставания инфраструктуры связана с коммерческой логикой девелопмента. Задача застройщика — возвести квадратные метры, продать их и получить прибыль, поэтому компании в первую очередь ориентируются на то, что приносит выручку. Школы, поликлиники и другие социальные объекты сами по себе не обеспечивают сопоставимого коммерческого дохода, из-за чего их строительство могут откладывать на более поздние этапы или вовсе исключать из планов, если оно не предусмотрено обязательными условиями проекта», – отметила архитектор-градостроитель Наталия Брайловская.
Однако полностью перекладывать ответственность на рынок также нельзя. По словам Брайловской, государство должно обеспечивать баланс между интересами инвестора и потребностями будущих жителей. При этом чрезмерные требования к застройщику способны привести к обратному результату: если объем обязательств по строительству детских садов, школ, поликлиник и других объектов оказывается слишком большим, проект перестает окупаться. Вложенные средства не удается вернуть за счет продажи квартир, и инвестор либо закладывает дополнительные расходы в стоимость квадратного метра, либо отказывается от реализации проекта. В последнем случае город не получает ни нового жилья, ни запланированной инфраструктуры.
«Поэтому решение может быть только совместным: государство и инвестор договариваются, кто что строит и за чей счет, так, чтобы квартал получил инфраструктуру, а проект остался экономически жизнеспособным», — считает эксперт.
Важную роль играет и масштаб застройки. Если территория разделена на небольшие участки, девелопер стремится максимально эффективно использовать доступную площадь под жилье, а места для школы, поликлиники или общественных пространств может просто не оказаться. Совершенно иначе можно организовать развитие крупной территории, где социальные объекты изначально закладываются в общую концепцию. В качестве примера Брайловская приводит конкурсный проект «Зеленый город будущего Сириус», в котором участки составляли примерно 20 гектаров. Такой масштаб позволял одновременно предусмотреть жилые дома, детский сад, школу и общественные пространства, создавая единый квартал, а не набор изолированных жилых комплексов.
«Одним из инструментов решения проблемы может стать комплексное развитие территорий (КРТ). Этот механизм позволяет заранее определить, где появятся жилые дома, школы, детские сады, дороги и инженерные сети, а также распределить обязательства между инвестором и публичной стороной. Однако сам факт включения социальных объектов в градостроительную концепцию еще не гарантирует их своевременного появления. Финансовую модель, градостроительные требования, стоимость подключения к сетям, действующие нормы и ситуацию на рынке необходимо анализировать одновременно, еще на этапе разработки проекта. Иначе обязательства могут остаться на бумаге, а жители будут годами ждать обещанную школу», – подчеркнула Брайловсская.
На необходимость согласовывать сроки строительства жилых домов и инфраструктуры обращает внимание и ассистент кафедры гуманитарных наук факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового университета при Правительстве РФ Ярослав Климов. По его словам, жилые корпуса могут вводиться в эксплуатацию по очередям, тогда как для школы, поликлиники или дороги необходимы отдельная проектная документация, финансирование и самостоятельный график работ. Даже если все объекты предусмотрены единой концепцией развития территории, это не означает, что они будут готовы одновременно.
«Кроме того, строительство здания — лишь часть процесса. Чтобы школа или поликлиника действительно начала работать, после завершения строительных работ необходимо обеспечить учреждение оборудованием, специалистами и средствами на повседневную деятельность. При бюджетном финансировании этому предшествуют планирование расходов, подготовка документации и проведение закупочных процедур. Поэтому готовность здания сама по себе еще не означает, что жители смогут воспользоваться услугами учреждения», – добавил спикер.
При планировании новых кварталов важно учитывать не только количество будущих квартир, но и существующую инфраструктуру. В зависимости от прогнозируемого числа жителей может потребоваться строительство отдельной школы, расширение действующего учреждения или изменение маршрутов общественного транспорта. При этом дороги и инженерные сети нередко обслуживают сразу несколько кварталов, а значит, расходы на их создание и развитие необходимо распределять с учетом потребностей всей территории. Механизм КРТ позволяет закрепить обязательства застройщика и публичной стороны, однако конкретная схема зависит от характеристик участка и условий проекта.
«Экономическая сторона вопроса влияет не только на сроки появления инфраструктуры, но и на стоимость жилья. Строительство дорог, прокладка коммуникаций и создание социальных объектов требуют значительных вложений. Если эти расходы берет на себя девелопер, они учитываются при расчете экономики проекта и могут отражаться на цене квартир. Вместе с тем, как отмечает Климов, единой зависимости здесь нет: итоговая стоимость определяется также ценой земли, рыночным спросом, условиями кредитования и другими факторами», – подчеркнул Климов.
Эксперт по недвижимости София Любимова обращает внимание, что покупатели все чаще оценивают новостройки не только по планировке и цене квадратного метра. При выборе квартиры люди интересуются, куда пойдет ребенок в школу, сколько времени займет дорога до работы, есть ли поблизости детские сады и когда откроется обещанная поликлиника. В районах Ростова-на-Дону, где за последние годы появились десятки новых домов, нехватка социальных учреждений дополняется проблемами с парковками и общественным транспортом.
«При этом жилой комплекс может быть построен за два-три года, тогда как создание школы или поликлиники требует отдельного проектирования, согласований и финансирования. Есть и другая особенность: на начальном этапе развития района число жителей может быть недостаточным для полноценной загрузки социальных объектов, поэтому их строительство иногда откладывают. Однако по мере заселения домов нагрузка на существующие учреждения и транспортную сеть увеличивается, и инфраструктура начинает отставать от реальных потребностей населения», – пояснила эксперт.
По мнению Любимовой, покупателям необходимо обращать внимание на то, кто именно отвечает за строительство заявленных социальных объектов и подтверждены ли обязательства документально. Не каждый жилой комплекс реализуется в рамках КРТ, а рекламное обещание построить школу или парк поблизости не означает, что проект уже обеспечен финансированием. Перед покупкой квартиры эксперт рекомендует оценивать район в разное время суток, проверять доступность школ и детских садов, изучать транспортные маршруты и уточнять сроки реализации инфраструктурных проектов. Особенно важно выяснить, на каком этапе находится строительство обещанных объектов и за счет каких средств оно будет осуществляться.
«При этом выбирать жилье исключительно по минимальной цене квадратного метра может оказаться невыгодно в долгосрочной перспективе. Если семья покупает квартиру дешевле, но вынуждена ежедневно возить ребенка в школу в другой район, дополнительные расходы на транспорт и потерянное время могут нивелировать первоначальную экономию. Поэтому квартира в районе с готовыми дорогами, школами и общественным транспортом иногда оказывается более рациональным приобретением, даже если изначально стоит дороже», – разъяснила спикер.
Еще один фактор, определяющий развитие городской среды, — темпы вывода новых жилых проектов на рынок. Генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев отмечает, что большой объем строящегося жилья сам по себе не означает неизбежного избытка предложения. Важнее, насколько количество новых проектов соответствует платежеспособному спросу и с какой скоростью продаются квартиры. В условиях, когда рынок уже не может автоматически поглощать любые объемы новых квадратных метров, девелоперы вынуждены внимательнее оценивать сроки запуска и экономику каждого проекта.
«Если компания выходит на рынок без четкого понимания своей аудитории, приемлемого для покупателей бюджета и конкурентной среды, ей приходится корректировать темпы продаж, предлагать скидки и использовать дополнительные инструменты стимулирования спроса. При напряженной экономике проекта замедление реализации становится особенно чувствительным из-за стоимости проектного финансирования и роста себестоимости. Поэтому вместо массовой заморозки строительства можно ожидать более осторожного запуска новых проектов, поэтапного вывода корпусов и более точного расчета квартирографии и цен», – пояснил он.
Хотя позиция девелопера в первую очередь касается экономической устойчивости жилищного строительства, она важна и для планирования городской инфраструктуры. Если новые проекты запускаются без точной оценки спроса и финансовых возможностей, выполнение дополнительных обязательств по созданию социальных объектов становится еще сложнее. С другой стороны, строительство жилья без синхронизации с развитием территории создает нагрузку на дороги, школы и детские сады, последствия которой приходится устранять уже городу и жителям.
В конечном счете проблема отставания инфраструктуры не сводится к тому, что застройщики строят быстрее муниципалитетов. Она возникает на стыке коммерческих интересов, бюджетных ограничений, градостроительного планирования и организационных процедур. Чтобы новые районы не превращались в скопления домов с перегруженными дорогами и нехваткой социальных объектов, планировать жилье, школы, детские сады, поликлиники и транспорт необходимо как единую систему. Для этого требуется заранее распределять ответственность, проверять финансовую реализуемость обязательств и согласовывать сроки строительства с прогнозируемым заселением. Как подчеркивают эксперты, принципиальное значение имеет прозрачность планов: город, застройщик и будущие жители должны понимать, какие объекты предусмотрены проектом, кто их финансирует и когда они смогут начать работу. В противном случае новые квадратные метры появляются быстрее, чем условия для полноценной жизни в них, а покупатели получают не готовую городскую среду, а обещание, что она когда-нибудь появится.
