Рассрочка на новостройку выглядит способом обойти дорогую ипотеку, но за привлекательными условиями может скрываться переплата в десятки процентов и риск остаться с долгом, который нечем погасить. Теперь власти хотят сделать такие сделки прозрачнее: обязать застройщиков раскрывать реальную стоимость квартир и учитывать рассрочку при оценке кредитной нагрузки. Кто в итоге окажется в выигрыше — покупатели или девелоперы, АБН24 выяснило у эксперта в области недвижимости Инны Семко.
Покупателей квартир в рассрочку могут защитить от двойного учета долгов при переходе на ипотеку, однако новые правила способны усложнить продажу жилья на первичном рынке. Законопроект предусматривает раскрытие полной стоимости квартиры и размера переплаты, передачу сведений о рассрочке в бюро кредитных историй, а также проверку доходов покупателей. Изменения должны сделать рынок более прозрачным и снизить риски чрезмерной долговой нагрузки, но одновременно могут сократить спрос на новостройки. При этом пока речь идет о законопроекте: его положения и формулировки еще могут существенно измениться.
«Одно из ключевых предложений — обязать застройщиков до подписания договора долевого участия раскрывать разницу между стоимостью квартиры при покупке в рассрочку и ценой при других способах оплаты. Сейчас девелоперы нередко позиционируют рассрочку как беспроцентную, поскольку рассчитывают ее исходя из базовой стоимости жилья. Однако при полной оплате или оформлении ипотеки покупателю могут предложить существенную скидку, из-за чего фактическая цена квартиры при рассрочке оказывается значительно выше. Таким образом, отсутствие банковских процентов не всегда означает, что покупатель экономит. Вопрос в том, как застройщики будут действовать после введения новых требований. Они могут раскрывать разницу в ценах, а могут просто привести стоимость квартир к единому уровню. При этом некоторые девелоперы и сейчас открыто объясняют клиентам, как меняется цена в зависимости от условий оплаты. Если стоимость квартиры при рассрочке существенно выше, это может говорить о том, что застройщик заинтересован в получении полной суммы сразу и не стремится стимулировать продажи через рассрочку», — отметила эксперт.
На практике разница может быть существенной. Например, у одного из застройщиков цена квартиры при полной оплате с учетом действующей скидки оказалась примерно на 30% ниже стоимости без нее. При этом аналогичное снижение цены не распространялось на рассрочку. Такая политика позволяет девелоперу стимулировать покупателей, готовых внести всю сумму сразу, и быстрее привлекать денежные средства на строительство. Если новые требования заставят компании подробнее раскрывать условия сделок, покупателям будет проще сравнивать предложения и оценивать реальную стоимость финансирования покупки.
«Еще одно важное изменение — передача сведений о рассрочке в бюро кредитных историй через банк, в котором открыт счет эскроу. Это позволит учитывать обязательства перед застройщиком при рассмотрении заявок на другие кредиты. Такая мера необходима, поскольку часть покупателей не воспринимает рассрочку как полноценное долговое обязательство, хотя в действительности она предполагает необходимость выплатить определенную сумму в установленный срок. Если человек одновременно оформляет рассрочку на квартиру и берет потребительские кредиты или другие займы, его фактическая долговая нагрузка может оказаться значительно выше той, которую он представляет себе сам. Учет рассрочки позволит банкам объективнее оценивать платежеспособность заемщиков и снизит вероятность того, что покупатели будут наращивать долги, не учитывая уже существующие обязательства. Вместе с тем это может ограничить доступ к дополнительному кредитованию для части клиентов. Особенно актуальным вопрос станет для тех, кто планирует впоследствии перейти с рассрочки на ипотеку», – подчеркнула Семко.
В законопроекте также предлагается разрешить такой переход без двойного учета одного и того же долга при оценке заемщика. Механизм предполагает, что банк сможет учитывать погашение обязательств перед застройщиком за счет ипотечного кредита, не рассматривая задолженность по рассрочке и новый ипотечный заем как два самостоятельных долга. Это логичный шаг, поскольку в противном случае наличие рассрочки в кредитной истории может осложнить получение ипотеки даже тем покупателям, которые рассчитывают закрыть прежние обязательства за счет банковского финансирования.
«Однако упрощение процедуры не означает, что переход на ипотеку станет гарантированным. За время действия рассрочки финансовое положение покупателя может измениться, как и требования банков к заемщикам. Например, клиент может сменить работу, потерять часть дохода или столкнуться с другими обстоятельствами, влияющими на его платежеспособность. Кроме того, кредитная организация может предъявлять более строгие требования к подтверждению заработка и трудовому стажу. Поэтому рассчитывать на то, что банк обязательно одобрит ипотеку через несколько лет, рискованно. Отдельный вопрос связан с оценкой самой квартиры. Если жилье приобретено в рассрочку по цене, существенно превышающей рыночную стоимость, банк может оценить его дешевле суммы, указанной в договоре. В таком случае ипотечного кредита может не хватить для полного погашения задолженности перед застройщиком, и покупателю придется искать дополнительные средства. Следовательно, еще до заключения договора необходимо просчитать возможный размер кредита, собственные накопления и сценарий погашения оставшейся суммы», – добавила спикер.
По ее словам, рассрочка действительно может выглядеть выгоднее ипотеки, поскольку покупатель не платит проценты банку. Но это не означает, что она предоставляется бесплатно: застройщик также несет расходы, выплачивает зарплаты и заинтересован в получении средств на строительство. Поэтому стоимость квартиры при рассрочке может включать дополнительную финансовую нагрузку, даже если она не обозначена в виде процентов. Покупателю важно понимать не только условия первоначальной сделки, но и то, за счет каких средств он будет рассчитываться в дальнейшем.
«Еще одно предложение законопроекта касается ограничения срока окончательного расчета: предполагается, что покупатель должен будет полностью выплатить задолженность не позднее трех лет после ввода дома в эксплуатацию. Это может затронуть девелоперов, которые предлагают длительные программы рассрочки на семь-восемь лет. Для застройщика такие схемы означают, что значительная часть денег поступит лишь спустя продолжительное время после завершения строительства. С другой стороны, длинная рассрочка остается инструментом привлечения покупателей, поэтому ее ограничение может уменьшить количество доступных вариантов приобретения жилья. Впрочем продолжительные программы встречаются нечасто. Обычно застройщики требуют погасить рассрочку до ввода дома в эксплуатацию. В некоторых случаях покупателю дают дополнительные несколько месяцев после получения ключей, а наиболее длинные программы предусматривают срок до года после завершения строительства. Поэтому влияние трехлетнего ограничения будет зависеть от того, в каком виде норма войдет в окончательный законопроект и насколько широко девелоперы используют подобные схемы», – пояснила Семко.
Дополнительные риски связаны с тем, что не все застройщики одинаково тщательно проверяют финансовое положение покупателей перед предоставлением рассрочки. Если компания заключает договор с клиентом, который уже испытывает серьезные финансовые трудности, вероятность последующего перехода на ипотеку может быть невысокой. В частности, покупатель с недавним банкротством может столкнуться с отказом банка, если к моменту обращения за ипотекой его платежеспособность не восстановится. В такой ситуации сама возможность перейти на банковское финансирование не решает проблему: клиенту необходимо заранее оценить, сможет ли он выполнить обязательства по договору.
«Введение новых правил, таким образом, может сделать рынок рассрочек более системным и прозрачным. Покупатели получат больше информации о фактической стоимости жилья, а банки смогут оценивать их долговую нагрузку с учетом обязательств перед девелоперами. Однако повышение прозрачности способно привести и к сокращению спроса: часть клиентов откажется от покупки, когда увидит реальную разницу между ценой при рассрочке и стоимостью квартиры при полной оплате. Другим станет сложнее одновременно обслуживать несколько кредитов или рассчитывать на последующее одобрение ипотеки», – заключила эксперт.
При этом даже после принятия новых требований рассрочка не станет полностью безопасным способом приобретения жилья. Покупателю по-прежнему придется учитывать возможное изменение доходов, условий ипотечного кредитования и рыночной стоимости недвижимости. Поэтому ключевым условием остается предварительный финансовый расчет: необходимо понимать, откуда возьмутся деньги на окончательное погашение задолженности и что произойдет, если получить ипотеку на запланированных условиях не удастся. Законопроект может снизить часть рисков, но не отменяет необходимости оценивать весь сценарий покупки до подписания договора.
