Сентябрьский ипотечный рекорд стал одним из главных событий осени на рынке недвижимости. Однако увеличение числа сделок не всегда означает, что покупателей стало больше, а жилье — доступнее. Что на самом деле стоит за высокими показателями и как они отразятся на рынке в ближайшие месяцы, АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.
В сентябре 2026 года российские банки выдали рекордное с начала года количество ипотечных кредитов. По предварительным данным ДОМ.РФ, за месяц заемщики получили около 125 тыс. ипотек на общую сумму 614 млрд рублей. Это максимальный показатель с начала года.
«При этом на программы с государственной поддержкой пришлось 72% общего объема выдач. Основной причиной всплеска стал ажиотажный спрос на семейную ипотеку перед изменением условий программы с 1 октября: многие покупатели стремились заключить сделки до вступления новых правил в силу, чтобы воспользоваться более выгодными условиями. Однако сентябрьский рекорд не означает, что на рынке недвижимости возник новый масштабный спрос. Во многом речь идет о перераспределении покупательской активности во времени: семьи, которые планировали приобрести жилье позднее, ускорили принятие решения, чтобы успеть оформить кредит на прежних условиях. Поэтому рост ипотечного кредитования пока не привел к сопоставимому оживлению всего рынка недвижимости», – пояснила спикер.
В первую очередь льготные программы поддерживают первичный рынок, тогда как спрос на вторичное жилье по-прежнему значительно сильнее зависит от рыночных ипотечных ставок. Несмотря на некоторое снижение стоимости кредитования, стандартная ипотека остается дорогой для значительной части населения. При этом рекордные выдачи не свидетельствуют о существенном росте покупательной способности россиян: за один месяц доходы покупателей не увеличились настолько, чтобы сделать жилье доступнее для широких слоев населения.
«Дополнительным ограничением остаются высокие затраты застройщиков на строительство и проектное финансирование, а также ограниченные финансовые возможности покупателей. В таких условиях увеличение числа ипотечных сделок не обязательно приводит к резкому росту цен или запуску новых строительных проектов. Неоднозначная ситуация складывается и с вводом жилья. По данным Росстата, за девять месяцев 2026 года в России ввели 66,3 млн кв. м жилья — на 13,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом динамика различается в зависимости от сегмента: ввод многоквартирных домов за рассматриваемый период немного вырос, тогда как индивидуальное жилищное строительство показало заметное снижение. Кроме того, объемы ввода жилья отражают решения девелоперов, принятые несколько лет назад. Поэтому сентябрьский всплеск ипотечного кредитования не может немедленно повлиять на строительную активность и статистику ввода новых объектов», – добавила Кудреватых.
Более показательными для рынка станут результаты октября и последующих месяцев, когда покупатели начнут оформлять ипотеку уже по изменившимся условиям государственных программ. Именно тогда, по мнению эксперта, станет понятнее, какая часть сентябрьского спроса была перенесена с будущих периодов и насколько устойчивой остается покупательская активность без прежних условий кредитования. При этом ожидать резкого обвала цен на новостройки также не стоит. В условиях ограниченной платежеспособности населения застройщики могут активнее предлагать скидки, рассрочки и специальные ипотечные программы, чтобы поддержать продажи. Однако возможности для существенного снижения стоимости квартир ограничены себестоимостью строительства и финансовыми обязательствами девелоперов. Таким образом, сентябрьский рекорд ипотечных выдач свидетельствует прежде всего о высокой зависимости российского рынка недвижимости от государственных программ поддержки, а не о том, что жилье внезапно стало доступнее для большинства россиян.
