Покупка квартиры в новостройке может обернуться двойными расходами: ипотека уже выплачивается, а въехать в собственное жилье пока невозможно. Застройщик переносит сроки, а покупатель вынужден тратиться на аренду и дорогу до работы. Как взыскать эти расходы и не лишиться права на компенсацию, АБН24 рассказал управляющий партнер консалтингового бюро «Кваша и Партнеры» Дмитрий Кваша.
Задержка передачи квартиры в новостройке не освобождает покупателя от обязательств по ипотеке, даже если ему приходится одновременно выплачивать кредит и снимать другое жилье. Самостоятельно прекращать расчеты с банком из-за нарушения сроков застройщиком нельзя: ипотечные платежи необходимо вносить в соответствии с условиями кредитного договора. При этом покупатель вправе требовать компенсацию за нарушение сроков передачи квартиры, однако для взыскания дополнительных расходов важно правильно собрать доказательства и определить, какие именно затраты возникли из-за просрочки.
«В первую очередь необходимо проверить договор долевого участия и установленный в нем срок передачи объекта. Именно с этой даты следует начинать оценку нарушения обязательств застройщиком. Факт передачи квартиры обычно подтверждается передаточным актом, который подписывают стороны после осмотра жилья и передачи ключей. Как правило, застройщик заранее приглашает покупателя на приемку, предлагает осмотреть помещение и оформить необходимые документы. Если установленный договором срок прошел, а квартира так и не была передана, покупатель может ссылаться на документы, подтверждающие договорные обязательства и фактическую дату передачи объекта. Сам факт просрочки, как правило, не требует сложных доказательств: он устанавливается путем сопоставления предусмотренного договором срока с фактическими обстоятельствами передачи квартиры», – пояснил юрист.
Одна из главных проблем заключается в том, что застройщики нередко предлагают покупателям подписать дополнительные соглашения о переносе сроков. Иногда в таких документах также предусматривается отсутствие претензий со стороны покупателя в связи с задержкой.
«Подписание подобных бумаг может повлиять на дальнейший спор, поэтому необходимо внимательно изучить их содержание. При этом само уведомление о переносе сроков и соглашение, содержащее отказ от претензий, — не одно и то же. Даже если покупатель согласился с тем, что срок передачи переносится, вопрос о возможности взыскания компенсации зависит от конкретных формулировок документа, обстоятельств его подписания и применимых норм законодательства. Такие условия не следует автоматически считать безусловным препятствием для предъявления требований: их правовые последствия необходимо оценивать индивидуально», – добавил Кваша.
Основное внимание при подготовке требований следует уделить доказательствам расходов, которые покупатель понес из-за задержки. Например, если человек рассчитывал переехать в приобретенную квартиру, но не получил ключи вовремя и был вынужден арендовать другое жилье, ему необходимо сохранить договор найма, платежные документы и другие подтверждения фактических затрат.
«Важно показать связь между просрочкой застройщика и необходимостью снимать квартиру. При этом даже если новостройка передавалась без отделки, с голыми стенами или в состоянии бетонной коробки, покупатель может объяснить, что был готов заселиться в такое помещение и постепенно делать ремонт, но из-за отсутствия доступа к квартире лишился этой возможности», – подчеркнул спикер.
Дополнительно можно оценить, возникли ли у покупателя другие расходы, непосредственно связанные с задержкой. Например, если из-за невозможности переехать в новостройку пришлось арендовать жилье за пределами города, это могло повлечь дополнительные затраты на дорогу до работы и обратно. Такие расходы также можно заявить к возмещению, если удастся подтвердить их размер и связь с нарушением обязательств застройщика. При этом важно различать расходы, которые возникли бы в любом случае, и дополнительные затраты, обусловленные именно просрочкой. Ипотечные платежи покупатель продолжает вносить по кредитному договору независимо от того, получил ли он ключи, поэтому сам факт выплаты ипотеки не означает, что всю сумму этих платежей можно автоматически взыскать с застройщика. Гораздо существеннее обосновать расходы, которых можно было бы избежать при своевременной передаче квартиры.
«Покупатель также вправе рассмотреть возможность требования компенсации морального вреда, если для этого имеются предусмотренные законом основания. Однако рассчитывать на значительную сумму не всегда оправданно: размер такой компенсации определяется с учетом обстоятельств дела, а суд оценивает обоснованность заявленных требований. Поэтому при подготовке претензии или иска целесообразно сосредоточиться прежде всего на документально подтвержденных расходах, а требование о компенсации морального вреда заявлять дополнительно при наличии оснований» – добавил юрист.
Если покупатель уже подписал соглашение о переносе сроков, это не означает, что он автоматически лишился всех способов защиты. Необходимо выяснить, было ли в документе лишь зафиксировано уведомление о переносе даты или покупатель прямо согласился отказаться от каких-либо претензий к застройщику. Даже во втором случае правовые последствия зависят от содержания соглашения и обстоятельств его заключения. В дальнейшем покупателю следует учитывать, что он вправе не соглашаться на отказ от требований, связанных с нарушением сроков, и не подписывать документы, содержание которых ограничивает его права. Если же он готов подтвердить, что уведомлен о переносе, это само по себе не обязательно означает согласие отказаться от компенсации.
