Высокая ипотечная ставка подталкивает покупателей отложить сделку и продолжить копить, но у ожидания есть своя цена. Пока заемщик ждет дешевой ипотеки, квартира может подорожать, скидки — исчезнуть, а накопления — не успеть за рынком. Что сегодня действительно выгоднее: переплачивать банку или рисковать переплатить за саму квартиру, АБН24 выяснило у экспертов.
Сегодня вопрос о том, что выгоднее — брать ипотеку или продолжать копить в ожидании снижения ставок, — уже нельзя сводить только к размеру переплаты банку. На одной чаше весов остается дорогой кредит: средняя рыночная ставка составляет около 18,7% годовых. На другой — риск того, что за время ожидания подорожает сама квартира, вернется более активный спрос и покупатель потеряет возможность торговаться. Поэтому итоговая выгода зависит сразу от нескольких факторов: динамики цен, размера первоначального взноса, дохода семьи, стоимости аренды и того, насколько комфортным остается ежемесячный платеж.
«На 7 октября 2026 года ключевая ставка Банка России составляет 14% годовых, однако сохраняющиеся проинфляционные риски не позволяют однозначно прогнозировать дальнейшее снижение. При этом ожидание более дешевой ипотеки само по себе не гарантирует экономии. Когда ставки начнут снижаться, на рынок могут вернуться покупатели, которые сегодня отложили сделки, и конкуренция за наиболее ликвидные квартиры усилится. Продавцы в такой ситуации получат меньше стимулов для серьезного торга, а цены могут получить дополнительную поддержку. В результате часть выгоды от более дешевого кредита окажется съедена ростом стоимости самой недвижимости», – поделилась руководитель Агентства недвижимости «Жуковка Эстейт» Яна Жукова.
Есть и другая цена ожидания — аренда. Если человек пока не готов покупать и продолжает снимать жилье, расходы на несколько месяцев или даже лет необходимо включать в расчет наряду с возможным ростом цены квартиры. Одновременно период высокой ставки создает для покупателя определенное преимущество: слабый спрос позволяет выбирать из объектов с длительной экспозицией и добиваться скидок. Поэтому снижение ставки может одновременно улучшить условия кредита и ухудшить переговорную позицию покупателя на рынке недвижимости.
«Ожидание имеет экономический смысл прежде всего в том случае, если стоимость жилья растет медленнее, чем снижается стоимость кредита. При этом отложенные на первоначальный взнос средства можно временно размещать в консервативных инструментах, чтобы хотя бы частично компенсировать инфляцию. Но при нынешних условиях ставки по кредитам остаются высокими, тогда как доходность вкладов повышается лишь точечно. Поэтому при наличии реальной потребности в жилье рациональным будет направлять накопления в первоначальный взнос, особенно если покупателю доступна льготная программа. Если же потребности в покупке сейчас нет или необходимой суммы для первоначального взноса недостаточно, деньги можно пока сохранить на доходном вкладе», – добавил руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт Инго Банка Дмитрий Долженко.
Масштаб разницы между ипотечной ставкой и ценой квартиры хорошо виден на конкретных расчетах. При кредите в 10 млн рублей на 30 лет и ставке около 18,7% итоговая переплата, по оценке Долженко, может составить порядка 46 млн рублей. Однако, по его словам, рост стоимости недвижимости на 20% не способен полностью компенсировать такую разницу. Ситуация меняется, если речь идет о покупке без кредита, льготной ипотеке или быстром досрочном погашении рыночного займа. В этих случаях потенциальное подорожание квартиры может иметь для покупателя большее значение.
«При этом высокая ставка сильнее всего влияет именно на ежемесячный платеж, но этот фактор потенциально обратим. Например, по кредиту 7 млн рублей на 20 лет разница между ставкой 18% и 14% составляет около 21 тыс. рублей в месяц. Подорожание квартиры на 600 тыс. рублей увеличит платеж примерно на 7–9 тыс. рублей. Ставку в дальнейшем можно изменить через рефинансирование, тогда как цену уже купленной квартиры пересмотреть невозможно. Поэтому на длинной дистанции рост стоимости жилья может оказаться более существенным фактором, если текущий ипотечный платеж для семьи посилен», – отметил директор по работе с инвесторами ПАО «АПРИ» Игорь Файнман.
Особое значение в этой ситуации приобретает первоначальный взнос. Чем он больше, тем меньше сумма кредита и тем слабее влияние высокой ставки на семейный бюджет. По расчетам Файнмана, при ставке 18% на 20 лет каждый дополнительный миллион рублей в первоначальном взносе сокращает ежемесячный платеж примерно на 15 тыс. рублей, а общую переплату — примерно на 2,7 млн рублей. Если квартира стоит 10 млн рублей, увеличение взноса с 3 до 5 млн рублей уменьшает платеж примерно со 108 до 77 тыс. рублей. Таким образом, накопление имеет смысл не только как способ дождаться более низкой ставки, но и как возможность уменьшить размер будущего кредита.
«В то же время рассчитывать на бесконечное накопление исключительно ради высокой доходности вклада тоже рискованно. Высокие депозитные ставки являются временным явлением: банки обычно начинают снижать их вслед за ключевой ставкой, а доход от процентов сверх необлагаемого лимита облагается налогом. Поэтому вклад может быть удобным инструментом, чтобы переждать несколько месяцев до покупки, но при многолетнем накоплении возникает другая проблема — необходимость постоянно догонять стоимость жилья», – добавил спикер.
При этом ожидание действительно может быть оправданным. По мнению Файнмана, это прежде всего регионы, где цены стоят на месте или снижаются, семьи без стабильного дохода и финансовой подушки, для которых текущий платеж станет чрезмерной нагрузкой, а также покупатели, рассматривающие квартиру исключительно как инвестицию для последующей перепродажи. В последнем случае дорогая ипотека способна практически полностью съесть потенциальный доход от роста стоимости жилья, поскольку недвижимость сейчас дорожает примерно на уровне инфляции.
Важным аргументом в пользу осторожности остается и то, что ипотечный платеж необходимо оценивать не только в сегодняшних рублях. По мнению Файнмана, при сохранении инфляции через пять–семь лет тот же фиксированный платеж может восприниматься семейным бюджетом значительно легче, поскольку номинальные доходы и цены будут выше. Поэтому высокая ставка сама по себе еще не делает покупку невыгодной — критично, способен ли заемщик комфортно обслуживать кредит сейчас. Если платеж уже на старте становится неподъемным, ожидание и дальнейшее накопление выглядят более безопасной стратегией. Если же платеж посилен, есть существенный первоначальный взнос, удалось получить дисконт, а квартира действительно нужна для жизни, ожидание снижения ставок не обязательно приведет к экономии.
