Рынок недвижимости зависит не только от стоимости квадратного метра, но и от возможностей покупателей адаптироваться к меняющимся экономическим условиям. Даже снижение ставок не всегда становится поводом для покупки, а ожидание более выгодного момента может обернуться дополнительными расходами. Об этом специально для АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Доступность ипотеки на фоне инфляции зависит не только от процентной ставки, но и от целого ряда факторов, которые определяют, сможет ли человек приобрести жилье и обслуживать кредит. При этом сама инфляция может становиться дополнительным стимулом для оформления ипотеки. Покупая квартиру в кредит, человек фактически фиксирует ее стоимость на текущем уровне: ему не нужно сразу располагать всей суммой, чтобы приобрести объект и начать им пользоваться. В условиях роста цен это позволяет защитить себя от дальнейшего удорожания недвижимости.
«Если говорить именно о доступности ипотеки, то один из главных критериев для заемщика — процентная ставка, поскольку от нее напрямую зависит размер ежемесячного платежа. Для большинства людей принципиально важно не столько то, сколько они в итоге переплатят банку, сколько то, смогут ли регулярно вносить необходимую сумму без чрезмерной нагрузки на семейный бюджет. При этом высокая ставка психологически воспринимается как фактор, увеличивающий переплату. Еще один важный момент — одобряемость кредита. Даже если потенциальный заемщик готов к определенному ежемесячному платежу, он не сможет воспользоваться ипотекой, если банк откажет ему в выдаче. Поэтому значение имеют требования кредитных организаций, перечень запрашиваемых документов, кредитная история и соответствие финансового положения человека банковскому профилю заемщика», – пояснила спикер.
Показательным примером периода высокой доступности ипотеки стали 2020–2021 годы, особенно 2020-й. Тогда сочетание низких ставок и достаточно лояльного подхода банков к оценке платежеспособности позволяло получать одобрение даже тем, кто не мог подтвердить официальный доход или имел не вполне стандартную занятость. В некоторых случаях для получения кредита было достаточно указать определенный уровень заработка и место работы, а одобрение на крупные суммы можно было получить практически моментально. Сейчас требования банков к заемщикам стали значительно строже, поэтому одной готовности платить недостаточно.
«На доступность ипотеки также влияет размер первоначального взноса. Даже при относительно умеренной ставке кредит может оказаться недоступным, если банк требует внести, например, 50% стоимости квартиры. Для значительной части населения накопить такую сумму крайне сложно. В результате потенциальный покупатель снова оказывается перед выбором: продолжать копить деньги или оформлять кредит на менее выгодных условиях. Здесь уже важную роль играет соотношение стоимости жилья и доходов населения. В этой связи я согласна с тезисом о том, что людям нужны не столько низкие процентные ставки, сколько доступные цены на недвижимость. Однако вопрос заключается в том, что именно считать доступным жильем. На практике нередко оказывается, что варианты, соответствующие финансовым возможностям покупателей, их не устраивают», – добавила Семко.
В качестве примера эксперт привела семью с двумя детьми, которая хочет переехать из однокомнатной квартиры в трехкомнатную. В Ленинградской области можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью около 60 квадратных метров с отделкой. Но покупатели могут отказаться от такого предложения, поскольку хотят остаться в привычном районе Санкт-Петербурга, жить в новом доме и иметь рядом сложившуюся инфраструктуру. При этом аналогичная квартира в желаемой локации может стоить вдвое дороже. В результате человек воспринимает недвижимость как недоступную, хотя в рамках его бюджета существуют другие варианты. Поэтому при оценке доступности важно учитывать не только соотношение цен и доходов, но и реальные жилищные потребности покупателей, а также их готовность рассматривать альтернативные локации и характеристики жилья.
«Существуют и индивидуальные обстоятельства, влияющие на возможность получить ипотеку. Например, при совместной покупке квартиры супругами значение имеют кредитная история каждого из них, общий доход семьи, отношение к совместным финансовым обязательствам и готовность брать на себя долгосрочную ответственность. Поэтому доступность кредита определяется не только рыночными условиями, но и конкретной ситуацией заемщика. Отдельного внимания заслуживает рассрочка от застройщиков. На мой взгляд, она не должна становиться массовой альтернативой ипотеке, а должна оставаться нишевым инструментом для покупателей, которым необходимо лишь небольшое время, чтобы выплатить оставшуюся часть стоимости квартиры. Например, человек располагает большей частью необходимой суммы, имеет собственный бизнес и может полностью рассчитаться за полгода или год, но по каким-то причинам не хочет оформлять банковский кредит. В таком случае рассрочка действительно может быть удобным решением», – поделилась спикер.
Однако длительная рассрочка создает дополнительные риски и для застройщика, и для покупателя. Девелопер фактически не получает всю стоимость квартиры сразу, но при этом продолжает нести расходы, в том числе на обслуживание банковского финансирования. Кроме того, формально проданная квартира не всегда означает, что застройщик получил за нее деньги. Если значительная доля объектов реализуется через рассрочку, возникает ситуация, когда покупатель в какой-то момент не может продолжать выплаты, например из-за отказа банка в ипотеке. В результате девелопер теряет время, в течение которого мог бы предложить квартиру другому клиенту. При этом стоимость длительной рассрочки также может включаться в цену объекта, поскольку застройщик не предоставляет покупателю финансирование бесплатно. Поэтому регулирование этого инструмента, по мнению Семко, представляется необходимым. Важно, чтобы условия рассрочки были прозрачными, а ее стоимость и финансовые обязательства покупателя — понятными с самого начала. Кроме того, необходимо учитывать долговую нагрузку человека, чтобы он не набирал несколько рассрочек одновременно, переоценивая свои возможности. В противном случае инструмент, который должен упрощать покупку недвижимости, может привести к финансовым проблемам как для самих покупателей, так и для застройщиков.
