Ипотечный рынок по-прежнему остается чувствительным к изменению ключевой ставки, и многие ждут, что ее снижение может вернуть спрос. Но достаточно ли одного этого шага, чтобы запустить полноценное восстановление рынка, АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.
Полноценное восстановление рыночного ипотечного кредитования сегодня напрямую связывают со снижением ключевой ставки: ориентир в районе 12% и ниже выглядит тем уровнем, при котором спрос может начать возвращаться в устойчивом формате. Это логично — стоимость заимствований по-прежнему остается базовым фактором для рынка. Однако считать, что одного лишь снижения ставки достаточно, было бы упрощением. За последние годы сама структура рынка изменилась, и ипотека перестала зависеть только от «чистой математики» процентной ставки.
«Если оглянуться назад, еще в 2010-е годы рынок уже жил при ставках 13–14%, и ипотека при этом была вполне доступным инструментом для значительной части заемщиков. С тех пор прошло около 15 лет, но базовая финансовая логика действительно изменилась не радикально: при ставке в диапазоне 13–14% многие заемщики снова начинают воспринимать ипотеку как «терпимую» нагрузку. Тем не менее, есть важное отличие — сегодня такая ставка гораздо сильнее влияет на цены. При любом заметном оживлении спроса, особенно на фоне ограниченного предложения, рынок реагирует быстрым ростом стоимости жилья. Возникает замкнутый круг: ставки чуть снижаются — спрос ускоряется — цены растут — доступность снова ухудшается», — пояснила спикер.
Поэтому вопрос о том, достаточно ли одного снижения ключевой ставки, упирается в более широкий контекст. Ставка остается фундаментом, но уже не единственным драйвером. Существенную роль играют объем предложения на рынке новостроек, доходы населения, ожидания покупателей и наличие адресных программ поддержки. Без баланса этих факторов даже комфортная по историческим меркам ставка не гарантирует устойчивого восстановления.
«Что касается дополнительных стимулов, рынок в целом не демонстрирует ожиданий масштабного расширения льготных условий. Напротив, существующие программы выглядят скорее сдержанно, а не стимулирующе. Особенно это касается Семейная ипотека: есть основания полагать, что требования к ней могут стать еще более строгими, а не мягкими», — добавила Кудреватых.
В итоге складывается довольно сдержанная картина. Снижение ключевой ставки действительно может стать поворотной точкой и вернуть интерес к рыночной ипотеке, но само по себе оно не решит всех проблем. Рынку по-прежнему нужны не столько новые стимулы, сколько более сбалансированная среда: адекватное предложение, предсказуемые условия и контроль за ценовой динамикой. Без этого даже «комфортные» ставки рискуют лишь разогнать очередной виток роста цен, а не обеспечить устойчивое восстановление спроса.
«При таких сценариях сохраняется фаза роста: ликвидные и качественные объекты будут уходить достаточно быстро, а недвижимость, выставленная по адекватной цене, снова будет пользоваться повышенным спросом. Это постепенно возвращает рынок к состоянию, где значимую роль играют не только конечные покупатели, но и участники, работающие с перепродажей и доплатами. Поэтому говорить, что активность формируется исключительно инвесторами, неправильно — спрос шире. Плюс ко всему, вторичный рынок, включая наследованные квартиры, остается важным сегментом: такие объекты часто перепродаются, чтобы перераспределить капитал в другие активы», — поделилась риелтор.
Рынок, по ее словам, в целом при этом чувствует себя устойчиво. Дополнительным фактором выступают крупные выплаты у отдельных категорий граждан, которые заметно поддерживают спрос, особенно в городах-миллионниках. При этом важно учитывать региональную разницу: в одних субъектах ситуация может быть значительно спокойнее, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге динамика остается более активной и устойчивой.
«Отдельно стоит отметить отложенный спрос, который никуда не исчез. Те, кто выжидал последние несколько лет, сейчас постепенно выходят на рынок: многие начинают активно изучать предложения и принимать решения. Это связано с тем, что на фоне бурного роста цен в последние месяцы — буквально за 3–5 месяцев — часть покупателей почувствовала ускорение рынка и начала быстрее реагировать, чтобы не упустить подходящие варианты», — заключила эксперт.
Ранее в АБН24: эксперт по недвижимости Роман Крылов рассказал, кто в РФ создает дефицит жилья.
