Продажа квартиры может обернуться неожиданным налоговым счетом даже тогда, когда собственник считает, что заработал совсем немного или вообще ничего. На размер НДФЛ влияют не только цена сделки, но и стоимость покупки, кадастровая стоимость, срок владения, ипотечные расходы и возможность применить вычеты и льготы. Как не переплатить налог и какие ошибки при продаже недвижимости обходятся собственникам особенно дорого, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
При продаже квартиры собственники нередко считают НДФЛ от всей суммы сделки, хотя налоговая база в ряде случаев может быть значительно меньше. Например, если квартира была куплена за 10 млн рублей, а затем продана за 15 млн рублей, налог может рассчитываться не со всей суммы продажи, а с разницы в 5 млн рублей, поскольку из дохода можно вычесть расходы на приобретение объекта. При этом налоговую базу можно уменьшать и за счет других расходов и вычетов, которые допускаются в конкретной ситуации.
«Например, может учитываться часть уплаченных ипотечных процентов, а также определенные расходы на лечение и другие предусмотренные законом вычеты. Именно поэтому при продаже недвижимости важно смотреть не только на цену сделки, но и на документы и расходы, связанные с объектом. Отдельно нужно учитывать, что правила различаются в зависимости от того, идет ли речь о жилой или нежилой недвижимости и использовался ли объект для ведения бизнеса. Кроме того, ситуация меняется в зависимости от срока владения квартирой. Если прошел минимальный срок владения, продажа объекта может вообще не облагаться НДФЛ независимо от цены сделки. Этот срок составляет три или пять лет в зависимости от конкретных условий и региона. Например, трехлетний срок применяется к некоторым объектам, полученным безвозмездно, в том числе по наследству, дарению или в результате приватизации. В Петербурге могут применяться оба срока — три и пять лет. Если человек сначала купил одну квартиру, а затем приобрел еще одну, в определенных случаях для освобождения от налога необходимо ждать пять лет», — пояснила спикер.
При этом даже продажа квартиры по той же цене, по которой она была приобретена, не всегда означает отсутствие налога. Налог может рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, причем учитывается большая из соответствующих величин. Например, если квартира была куплена и продана за 10 млн рублей, но кадастровая стоимость составляет 20 млн рублей, налоговая база может определяться исходя из кадастровой стоимости.
«Отдельные нюансы есть и при продаже новостроек. В таких случаях срок владения отсчитывается с момента полной оплаты. Поэтому если квартира была приобретена по ДДУ несколько лет назад, но окончательная доплата за объект была произведена только при получении ключей или оформлении собственности, срок владения в соответствующей ситуации может начинаться именно с момента полной оплаты. Например, если спустя несколько лет после покупки собственнику потребовалось доплатить за дополнительную площадь, в том числе за один квадратный метр или несколько сантиметров, этот момент также может иметь значение для расчета срока владения», — добавила Семко.
Еще одно распространенное заблуждение связано с покупкой новой квартиры в том же году, когда была продана старая. Если собственник продал квартиру, а затем в том же году купил другую за такую же или большую сумму, это само по себе не освобождает его от налога. Отдельно нужно учитывать доход от продажи и основания для уменьшения налоговой базы.
«Изменение ставки НДФЛ также отражается на продавцах недвижимости. Если доход превышает 2,4 млн рублей, часть дохода облагается по повышенной ставке: например, при доходе в 3 млн рублей 2,4 млн рублей облагаются по ставке 13%, а оставшиеся 600 тыс. рублей — по ставке 15%. При продаже недвижимости существуют и отдельные льготы. В частности, семьи с двумя детьми при соблюдении установленных условий могут продать квартиру без НДФЛ независимо от срока владения. Однако самого факта наличия двух детей для этого недостаточно — должны быть выполнены определенные условия», — подчеркнула эксперт.
Отдельное внимание стоит уделять попыткам искусственно уменьшить налоговую базу. В частности, использование схем с неотделимыми улучшениями уже не работает так, как раньше. Подобные попытки впоследствии могут привести к доначислениям, причем уже со штрафами и без применения различных льгот. Поэтому при продаже недвижимости важно заранее разобраться, какие именно расходы и вычеты можно учитывать, а какие действия могут привести к дополнительным налоговым последствиям.
Налогообложение при продаже недвижимости зависит сразу от нескольких обстоятельств: стоимости покупки и продажи, кадастровой стоимости, срока владения, характеристик объекта, порядка его приобретения, наличия других объектов недвижимости и возможности применения определенных вычетов или льгот. Поэтому для точного расчета необходимо изучать документы конкретной сделки. Общую ситуацию можно оценить самостоятельно или с помощью специалиста по недвижимости, но при наличии сложных нюансов расчеты лучше проводить с налоговым экспертом, который сможет изучить документы и определить налоговую базу в конкретном случае.
