Покупка недвижимости не для собственного пользования, а с инвестиционными целями сейчас как никогда популярна. В пользу приобретения – такие факторы как доступная ипотека, нестабильность других рынков и большой выбор строящихся апартаментов на самых разных стадиях строительства. Однако, как выбрать и не прогадать, на что обратить внимание? Спросим экспертов.
По итогам 2021 года более 85% петербургского рынка приходится на сервисные апартаменты. Это именно тот вариант, когда недвижимость становится активом, который может приносить доход за счет того, что им «пользуются» другие люди. Как говорят эксперты, сейчас основная цель инвестирования – сохранить средства и заработать.
Вкладывать, чтобы получать
В отличие от стандартных гостиниц, комплексы апартаментов могут быть рассчитаны как на краткосрочное, так и на долгосрочное проживание. Наличие кухни, комфортного пространства для жизни в сочетании с гостиничным сервисом ценят как туристы и командировочные, приезжающие в город на 3-7 дней, так и люди, задерживающиеся здесь подольше – студенты, молодые семьи, не определившиеся с постоянным местом жизни, стажирующиеся, специалисты, приехавшие для работы над проектами. Ежегодно Петербург принимает около полумиллиона человек, чьи поездки нельзя назвать туристическими в прямом смысле слова.
При этом апарт-отели устроены так, что могут гибко менять схему привлечения арендаторов, переходя в высокий туристический сезон на краткосрочную аренду, а в низкий – осенью и зимой – опять на долгосрочную. Такой подход показал свою эффективность за последние два года, когда туристический поток практически полностью исчез, а долгосрочные арендаторы оказались менее подвержены влиянию коронавируса.
Каждый апарт-отель индивидуален. В центре города, скорее, предпочтут поселиться туристы, которые заплатят больше за сутки, но и сами апартаменты будут стоить дороже. А в спальных районах апартаменты выберут те, кто намерен остаться на больший срок. Аренда, возможно, будет дешевле, но и первоначальные инвестиции для собственника – меньше и доступнее. И только сопрягая интересы и потенциальных арендаторов, и инвесторов с привлечением профессиональной управляющей компании можно получить синергетический эффект: равномерное и постоянное заполнение апарт-комплекса, а значит, и получение дохода – как цель покупки апартаментов.
Что учесть при покупке
Сам по себе апартамент – все-таки объект недвижимости, а, чтобы он превратился в актив, который будет приносить постоянный доход, нужна управляющая компания. Ее можно привлечь со стороны – например, пригласить гостиничного оператора, а можно создать самим.
Так, в 2021 году в группе компаний «ПСК» появилась УК PSK INVEST. Она уже управляет двумя построенными и сданными апарт-отелями ГК «ПСК»: комплексом апартаментов START у станции метро «Парнас» и апарт-отелем Putilov Avenir у станции метро «Кировский завод». После ввода в эксплуатацию в конце этого года еще двух апарт-отелей сети Avenir — Moskovsky Avenir и Kirovsky Avenir в управлении у PSK Invest будет уже 4 апарт-отеля.
При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.
Говоря об инвестиционной покупке в отдаленных районах, эксперты придерживаются мнения, что все зависит от цели инвестора – заработать на перепродаже либо сдавать в аренду. При покупке апартаментов перед инвестором не стоит выбор, как зарабатывать. Заработок будет складываться из роста стоимости квадратного метра и высокого рентного дохода.
Как управлять
Как говорят эксперты, в апартаментах изначально оборудование и материалы выбираются с расчётом на дальнейшее использование — сдачу в аренду, а, значит, изначально материалы и мебель должны быть качественными и износостойкими. Что позволяет в дальнейшем экономить на поддерживающем ремонте.
Уже на этапе покупки апартаментов, следует озадачиться вопросом, имеет ли застройщик свою управляющую компанию, на которую можно возложить хлопоты по сдаче в аренду.
«Это особенно важно при покупке апартаментов в крупном комплексе, где высока конкуренция между владельцами. Можно сдавать апартаменты самостоятельно, но есть арендаторы, до которых клиент сам никогда не дотянется – это корпоративные клиенты, туристический сегмент арендаторов: и группы, и индивидуальные туристы», — обращает внимание коммерческий директор группы компаний ПСК Сергей Софронов.
«Не каждый апарт-комплекс даёт возможность самостоятельно управлять своим юнитом. Если собственник имеет один апартамент, то возможно управлять и самостоятельно. Если апартаментов больше, то управлением таким пулом объектов достаточно сложна и трудозатратна. Например, управление включает в себя рекламу, уборку, техническое обслуживание. В этом случае расходы на услуги управляющей компании окупаются», — считает руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
Эксперт отмечает, что репутация управляющей компании ведёт за собой надёжность проекта, а также то, что он будет вовремя сдан и в нём будет загрузка определённого уровня.
«ГК ПСК не ограничивает своих клиентов, выбор за ними – получать доход самостоятельно или переложить это на плечи УК, но мы всегда готовы прийти на помощь», — отмечает Сергей Софронов.
Уложиться в бюджет
В части покупки апартаментов способы идентичны покупке квартиры. Сейчас действует ипотечная программа со льготной ставкой 6,9% на весь период кредитовая на приобретение апартаментов в ГК «ПСК», а также пять программ рассрочек, в том числе с первым взносом 20% и программы трейд – ин.
«В целом же, — отмечает Сергей Софронов — рассрочки хорошо работают в последнее время, так как условия стали более лояльными: есть возможность внести первый взнос, равнозначный ипотечному, платить ежемесячные взносы, равные ипотечным, и уже в конце, перед вводом объекта в эксплуатацию, перейти на ипотеку, сократив таким образом размер платежей и переплаты по кредиту».
