Скандалы вокруг «несознательных» продавцов и новые мошеннические схемы выбили рынок недвижимости из привычного ритма. Власти спешат реагировать и предлагают ввести паузу между подписанием договора и передачей денег. Но изменит ли ситуацию простой временной барьер, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Депутаты подготовили законопроект, который предполагает введение специального периода ожидания для сделок купли-продажи жилой недвижимости. По замыслу авторов, такая отсрочка – от 5 до 14 рабочих дней – должна снизить риски последующего оспаривания договоров по мотивам невменяемости или неосознанности действий одной из сторон. Сам текст инициативы еще не опубликован: в СМИ сообщается лишь о планах внесения законопроекта в ближайшую неделю, поэтому анализ возможных последствий приходится вести, опираясь на публично обсуждаемую проблему и имеющуюся практику.
«Первый важный вопрос – насколько часто сегодня сделки оспариваются по основанию недееспособности. Здесь важно разделить понятия. Недееспособность – это юридический статус, который возникает либо вследствие возраста (например, дети до шести лет), либо по решению суда из-за психического расстройства, препятствующего человеку осознавать свои действия. Такие сделки встречаются крайне редко: Росреестр, как правило, просто не пропускает документы от лица, не обладающего юридической дееспособностью, и регистрация не осуществляется», — поделилась специалист.
Гораздо чаще под спорные ситуации подпадают люди, которые состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это не делает их недееспособными: они вправе самостоятельно совершать сделки, но их состояние потенциально увеличивает риск оспаривания по статье 177 ГК РФ – когда одна из сторон заявляет, что на момент подписания договора не могла понимать значения своих действий.
«Статистики по таким случаям нет, но коллеги называют ориентировочные цифры: около 6 тыс. оспариваемых сделок по стране (не только в недвижимости, но и автомобильные, и другие), и среди них особую группу составляют те, что связаны с недавними схемами мошенничества. Таких новых дел, по словам специалистов, порядка 17 по России, а в Петербурге – не более 10. Масштаб проблематики пока невелик, но сама возможность добросовестного покупателя лишиться квартиры вызывает серьезную тревогу: неизвестно, какие именно схемы используют мошенники, и сложно понять, как эффективно защититься, даже проявив максимальную осторожность», — добавила собеседник агентства.
По наблюдаемым случаям можно условно выделить два типа споров. Первый – когда человек сам утверждает, что не понимал значения своих действий: «бабушка», которая вдруг заявляет, что была не в себе. Подобные истории были и раньше, задолго до громких медийных случаев. Второй – когда продавец попадает под влияние мошенников: его запугивают, вводят в заблуждение, убеждают, что сделка «понарошку». В некоторых сюжетах угрозы доходили до фантастических форм: людям внушали участие в операциях спецслужб, обвиняли в «спонсировании врагов» и вынуждали отдавать многомиллионные суммы. Это процесс длительный: такие люди обычно находятся под психологическим давлением не один день, и краткое «отрезвление» за два-три часа невозможно.
«На этом фоне возникает вопрос: как период ожидания в 5–14 рабочих дней может снизить риски? Предположение здесь одно: инициатива рассчитана на то, что за это время человек придет в себя, осознает последствия и обратится в правоохранительные органы. Но, если в схеме присутствует длительное психологическое воздействие и запугивание, простая пауза мало что изменит: если мошенники внушили страх за жизнь свою или близких, человек продолжит действовать под давлением. Чтобы такая отсрочка действительно работала, логичным было бы увязать ее с конкретными обязательными действиями – например, требованием освободить квартиру, выписаться или совершить иные юридически значимые шаги еще до получения денег. Эти действия могли бы стать «рубежом осознанности»: если продавец сам инициирует их и проходит период ожидания без попыток отказаться от сделки, это может служить дополнительным подтверждением его воли», — оценила Семко.
В ряде европейских стран действует принцип: если продавец не оспорил сделку в течение 10–14 дней и принял деньги, он больше не может ссылаться на собственную невменяемость в момент заключения договора. Такая конструкция могла бы решить проблему – но подтвержденных данных о ее применении нет.
«Неясным остается и вопрос, кто будет проверять добровольность и осознанность действий. Пока законопроект не опубликован, можно лишь рассуждать. Нотариус, несмотря на опыт и обязательность фиксации сделки, не является медиком и не может давать медицинское заключение. Росреестр также не обладает ни функцией очной проверки сторон, ни ресурсами для анализа их состояния. Логичным выглядит участие независимых медицинских специалистов – тех же, кто проводит судебные освидетельствования, – способных зафиксировать состояние человека именно в момент сделки. Если к медицинскому заключению добавить документы, подтверждающие историю здоровья, кредитные отчеты, справки из диспансеров и другие объективные сведения, такой механизм мог бы дать реальную защиту покупателю», — пояснила спикер.
Но пока инициатива обсуждается на уровне идеи, гражданам приходится полагаться только на собственную внимательность. На практике уже сложились «бытовые маркеры»: вопросы о мотивах продажи, о родственниках, о планах переезда, просьбы показать документы. Бывает, что продавец раздражается, путается, не может объяснить элементарных вещей. Иногда прямо во время переговоров ему начинают непрерывно звонить люди, чьи фотографии в телефоне выглядят как представители силовых структур. В таких ситуациях некоторые риелторы советуют не медлить и сообщать в полицию о возможной подготовке преступления.
«Если период ожидания будет распространяться на все сделки вторичного рынка, это неизбежно увеличит сроки проведения операций. Однако рынок уже сталкивался с задержками: многие банки в ипотечных сделках удерживают деньги 10 дней для минимизации ставки, и это воспринимается как неудобно, но терпимо. В целом участники смогут адаптироваться и к новой отсрочке, если она действительно даст защиту. Важнее другое – что будет с покупателем, если продавец передумает в течение этих 5–14 дней. Вероятно, деньги вернутся покупателю в полном объеме, но если он оформлял ипотеку, проценты за эти дни ему никто не компенсирует. Возможно, законодатели придумают механизм компенсации за счет продавца, но об этом пока неизвестно. Такой сценарий – меньшее зло по сравнению с риском потерять квартиру, даже будучи добросовестным приобретателем», — подчеркнула Семко.
Сегодня главное ощущение участников рынка – отсутствие ясных гарантий. Пока сделки совершаются в условиях, когда даже нотариальная фиксация и проверка документов не исключает риск, что через неделю или месяц продавец заявит: «я не понимал, что делаю». Поэтому введение не просто паузы, а комплексной системы проверки осознанности – возможно, с участием медицины, с обязательным набором документов и четкими критериями – могло бы принести реальную пользу. Без такой системы простой формальный «мораторий» между сделкой и выплатой денег может оказаться недостаточным, чтобы защитить рынок от новых схем и сохранить уверенность добросовестных покупателей.
