Ипотечный рынок заметно перекраивается – на передний план выходят не новички, а опытные заемщики, уже прошедшие этот путь однажды. Их доля растет, и это формирует новые правила игры. Какие процессы привели к такому результату, АБН24 рассказал заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев.
За последние пять лет доля повторных ипотечников выросла почти в 1,5 раза и это не случайное колебание, заверил эксперт, а следствие вполне объяснимых процессов на рынке. Люди, однажды взявшие ипотеку и испытавшие этот инструмент на практике, чаще возвращаются к нему снова, потому что видят в нем не только способ решить жилищный вопрос, но и возможность заработать.
«При адекватной процентной ставке – ниже 13% – ипотека остается экономически оправданной даже несмотря на аннуитетную систему, при которой сначала погашаются проценты и только затем уменьшается тело кредита. В долгой перспективе рост стоимости недвижимости и потенциальный доход от аренды перекрывают первоначальные затраты, делая ипотеку по сути инвестиционным инструментом. Многие собственники, купив жилье, просто сдают его, и арендный платеж зачастую компенсирует процентную переплату», — пояснил спикер.
Резкий скачок повторных ипотек за последний год объясняется еще проще – сработал эффект семейной ипотеки. На фоне высокой ключевой ставки она стала чуть ли не единственным доступным источником «дешевых денег», и для тех, кто формально подходит под условия, возможность взять льготный кредит оказалась слишком привлекательной, чтобы ее упустить. Тем более, право на такую ипотеку дает наличие всего одного ребенка младше семи лет, и воспользоваться ей может каждый из родителей отдельно, если второй не включается в состав заемщиков.
«В результате многие семьи брали дополнительную ипотеку не только для расширения жилплощади, но и как инструмент инвестиций: купить объект сейчас, сдавать его, а через несколько лет – передать жилье подросшему ребенку. Такая стратегия стала массовой, и именно семейная ипотека больше всего подпитала рост повторных сделок. Можно ли считать рост доли повторных заемщиков признаком того, что первичное жилье стало менее доступным? Отчасти – да, но не принципиально. Доступность недвижимости в России исторически была невысокой: даже в годы низких ставок, 2–3 или 5–6 лет назад, купить квартиру «за пару среднегодовых доходов» было невозможно. Пропорция усилий, необходимых для приобретения жилья, остается относительно стабильной. Скорее мы наблюдаем другое: даже те, кто теоретически способен погасить ипотеку полностью, предпочитают сохранять заемный капитал, чтобы решать параллельные задачи – инвестировать, улучшать условия, расширять недвижимый портфель», — добавил Шмелев.
Эксперт не прогнозирует структурное смещение рынка от массового к премиальному. Ипотека востребована во всех сегментах, и массовый покупатель никуда не исчез. Банковские отделения загружены, сроки рассмотрения заявок растягиваются, а чтобы попасть на сделку, запись приходится планировать заранее – минимум за неделю. При этом люди часто берут не полную стоимость квартиры, а недостающие 2–3 млн, используя ипотеку скорее как финансовый рычаг, чем как единственный источник средств. Рост повторных ипотек – не следствие элитаризации рынка, а признак того, что ипотека окончательно стала рабочим инструментом, понятным, привычным и экономически выгодным. Люди научились использовать ее стратегически – и рынок отражает это в цифрах.
