Сегодня вторичный рынок недвижимости напоминает болото: снаружи поверхность спокойная, а внутри – сплошное вязкое сопротивление любому движению. Лотов мало, продавцы насторожены, покупатели в растерянности. Почему ипотека на вторичку перестала работать, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Сейчас выдачи ипотеки на вторичном рынке фактически сведены к нулю, и причины этого – целый клубок факторов, которые накладываются друг на друга и в итоге парализуют спрос и предложение. На стороне продавцов царит нервозность: ведомые страхами и общим информационным фоном, они сами подогревают тревогу покупателей, а покупатели, в свою очередь, не хотят разбираться в нюансах и уходят от сделок. Из-за этого реальные случаи, когда люди все-таки готовы купить объект, единичны, хотя даже в них при желании можно было бы выстроить адекватную защиту и провести нормальную сделку.
«При этом вторичка объективно обмелела: лотов мало. Много собственников просто взяли паузу – нет острой потребности продавать, а подходящий объект для покупки самим найти сложно, так что люди зависли в режиме ожидания. Мы сейчас с клиентами часто ходим по рынку и видим: то, что действительно хочется, – почти невозможно найти; приходится рассматривать альтернативы, потому что других вариантов просто нет. Но даже когда удается обнаружить подходящую квартиру, начинается вторая волна проблем: чтобы защитить клиента, мы запрашиваем расширенный пакет документов, который сейчас стал нормой рынка. И тут нередко случается классическая история – продавцы пугаются, исчезают, отказываются выходить на сделку. Для нас документальная проверка – необходимость, для них – повод отказаться, и выходит палка о двух концах», — поделилась спикер.
К этому добавляется массовое снятие объектов с продажи. Одни собственники понимают, что при снижении ставки спрос вырастет, а где спрос – там и лучшая цена, поэтому они спокойно ждут, сдавая квартиры в аренду. Другие уверены, что рынок особо не вырастет, но зато сейчас можно заработать на процентах по вкладам и тем самым укрепить первый взнос. И логика есть: кто-то играет на процентах, кто-то на цене. Особенно это касается людей, которые выбирают между покупкой в недорогих, отдаленных локациях, где ценовой рост действительно сомнителен, и приобретением в более интересных районах, где возможный рост стоимости может перекрыть доход от вкладов. Это постоянные качели, где каждый решает – «и квартиру хочу, и проценты терять не хочу». Но в любом случае это выбор, который требует расчетов, а не эмоций.
«Чуть-чуть помогает то, что по части объектов сейчас можно поторговаться, но это лишь небольшая компенсация на фоне общего паралича рынка. И здесь, конечно, на сцену выходит главный тормоз – ставка около 20%. Она не только отпугивает покупателей величиной ежемесячного платежа, но и обрезает им саму возможность взять кредит: банки режут суммы, люди по доходам не проходят, даже если готовы ужаться и закрыть ипотеку досрочно. А банки тоже можно понять – риски высокие, и они действуют осторожно. В итоге одни не могут взять кредит, другие не хотят брать его при таких условиях, а третьи ждут рефинансирования, но не понимают, когда оно станет доступным. Даже если в ближайшее время ставка пойдет вниз, снижение на 0,5% психологически не даст рынку почти ничего – уже сформировалось ощущение, что такие микродвижения «не в счет». Чтобы рынок ожил, нужен более ощутимый шаг», — подчеркнула Семко.
Именно поэтому заявки на ипотеку на вторичном рынке сейчас практически на нуле: высокая ставка, сокращенное предложение, нервные продавцы, медлящие покупатели, куча людей, которые либо держат деньги на вкладах, либо ждут лучших времен, либо не могут продать собственную вторичку, чтобы перейти в другую. При этом сделки по схеме «продали маленькую, купили побольше с небольшой ипотечной доплатой» еще живут – потому что даже при 20% люди готовы взять 1–3 млн и быстро их закрыть. Но и тут все упирается в то, что свою квартиру продать бывает почти невозможно: страхи продавцов, нежелание предоставлять документы, завышенные цены – и вся цепочка рушится.
В результате рынок вторичной недвижимости будто застыл: спрос низкий, предложение усохло, движение минимальное. Пока ставка остается на таких уровнях, а участники продолжают жить в режиме ожидания, ипотека на вторичке существует только теоретически – фактически же ее выдачи близки к нулю.
