Еще недавно главным ориентиром для покупателя была цена квартиры, сегодня на нее приходится смотреть уже вместе со стоимостью денег. Скидка в миллион рублей может оказаться почти незаметной на фоне процентов по ипотеке, а более дорогая квартира — неожиданно обойтись дешевле в месяц. Так что же на самом деле определяет доступность жилья, АБН24 разобралось с экспертами.
Снижение стоимости квартиры само по себе не означает, что жилье становится доступнее для покупателя. При ипотечных ставках на уровне 17–22% основную нагрузку на заемщика формируют не столько цена объекта, сколько проценты по кредиту. Поэтому даже заметный дисконт может почти не изменить ежемесячный платеж и общую переплату.
«Большинство покупателей покупают не квартиру, а ежемесячный платеж. Квартира стоимостью 12 млн рублей при первоначальном взносе 20% и ставке 20% годовых на 20 лет обойдется заемщику примерно в 163 тыс. рублей в месяц. Если объект подешевеет на 10%, платеж снизится лишь до 147 тыс. рублей. Для семьи, которой ипотека изначально не по карману, такая разница может ничего принципиально не изменить», – отметил директор по работе с инвесторами ПАО «АПРИ» Игорь Файнман.
Гораздо сильнее на доступность влияет процентная ставка. Если в том же примере снизить ее с 20% до 14%, ежемесячный платеж сократится примерно до 119 тыс. рублей. Чтобы добиться сопоставимого эффекта только за счет стоимости квартиры, ее пришлось бы снизить почти на 27% — более чем на 3 млн рублей. При этом столь масштабное падение цен на первичном рынке маловероятно: себестоимость строительства растет, а финансовые модели застройщиков связаны с условиями банковского финансирования. Поэтому вместо прямого снижения цены покупатель может получить скрытую скидку — например, парковочное место или кладовую в подарок.
«При ставке 19–20% основная часть платежа приходится на обслуживание долга. Небольшое снижение стоимости объекта практически полностью может быть компенсировано более дорогим кредитом. При этом почти 80% сделок на рынке совершаются с привлечением заемных средств, поэтому для большинства покупателей определяющими становятся ежемесячный платеж и совокупная переплата, а не скидка в несколько сотен тысяч рублей», – добавил доцент кафедры международного и публичного права юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Исмаил Исмаилов.
Разница в ставках может полностью перевернуть ситуацию даже при существенном расхождении цен. Например, квартира за 12 млн рублей при льготной ставке 6% с точки зрения ежемесячного платежа может оказаться значительно выгоднее объекта за 10 млн рублей, купленного по рыночной ставке 18%. Поэтому более высокая цена квартиры на первичном рынке не всегда означает более высокую стоимость ее обслуживания. У застройщика объект может стоить дороже, но субсидированная программа способна сделать ежемесячный платеж ниже, чем при покупке более дешевой квартиры на вторичном рынке по рыночной ставке.
«Показателен и обратный пример: квартира за 12 млн рублей при ставке 16% дает платеж около 134 тыс. рублей, тогда как объект за 10 млн при ставке 20% — около 136 тыс. рублей. Покупатель видит разницу в два миллиона рублей в объявлении, но после обращения в банк практически получает тот же ежемесячный платеж», – поделился Файнман.
Причина кроется и в устройстве самого ипотечного кредита. При аннуитетной схеме, которая применяется в большинстве российских ипотечных сделок, в первые годы значительная часть платежа приходится на проценты, а основной долг сокращается медленнее. Поэтому при высокой ставке снижение стоимости жилья уменьшает «тело» кредита, но не обязательно достаточно сильно сокращает стоимость его обслуживания. Исмаилов приводит еще более показательный расчет: при росте ставки с 10% до 18% тело кредита должно уменьшиться почти на 40%, чтобы сохранить сопоставимый ежемесячный платеж. При разнице ставок в три раза снижение стоимости объекта должно быть еще более существенным — более чем наполовину. Такие масштабы коррекции для рынка недвижимости выглядят нереалистично.
«Высокая ставка влияет не только на платеж, но и на саму возможность получить кредит. Чем дороже обслуживание долга, тем выше требования банка к доходу заемщика и его долговой нагрузке. При росте ставки требования к ежемесячному доходу могут увеличиться в 1,5–2 раза даже при снижении цены объекта на 15–20%. В условиях ужесточения оценки кредитоспособности и учета официально подтвержденных доходов это способно стать определяющим фактором: банк может отказать в кредите даже на меньшую сумму, если сочтет доход недостаточным для обслуживания дорогой ипотеки», – подчеркнул эксперт.
Есть и принципиально другая категория покупателей — те, кто располагает собственными средствами. Для них снижение цены действительно работает напрямую, поскольку нет процентов и многолетней переплаты банку. Именно поэтому при высоких ставках покупатели с деньгами на руках получают больше возможностей для торга, а продавцы могут соглашаться на дисконты.
«В итоге цена квадратного метра и реальная доступность жилья сегодня могут двигаться в разных направлениях. Снижение цены на 1–3% еще не означает существенного улучшения условий для ипотечного покупателя, если стоимость кредита остается высокой. Оцениваю ориентир так: при нынешних ставках один процентный пункт изменения ставки может соответствовать примерно 4–5% стоимости квартиры. Поэтому рост ставки на 5 процентных пунктов способен практически нивелировать снижение цены примерно на четверть», – добавил Файнман.
Отдельная проблема — разрыв между ценой квартиры и полной стоимостью кредита. При ставке 20% на 20 лет заемщик, взяв около 9,6 млн рублей, в сумме может вернуть банку порядка 39 млн рублей, из которых около 30 млн составят проценты. В такой ситуации снижение стоимости самой квартиры на несколько процентов выглядит гораздо менее значимым на фоне стоимости заемных денег.
«Снижение ставки поэтому способно оказать на рынок более сильное воздействие, чем умеренная коррекция цен. Существенное восстановление доступности жилья возможно при снижении рыночной ипотечной ставки хотя бы до 12–14%», – подчеркнул спикер.
Исмаилов при этом указывает на возможность рефинансирования в будущем, однако такая стратегия предполагает, что ставки действительно заметно снизятся в ближайшие несколько лет, а заемщик сможет обслуживать дорогой кредит в первые годы и при необходимости досрочно погашать его. При этом снижение цен в отдельных регионах не стоит автоматически воспринимать как общий тренд. По словам Файнмана, региональные рынки живут по разным правилам: локальное падение стоимости может отражать перегрев инвестиционного спроса или избыток предложения, но не обязательно означает системное повышение доступности жилья. Более того, сокращение запуска новых проектов может в дальнейшем привести к уменьшению предложения, и при возвращении покупателей на фоне снижения ставок это способно поддержать цены.
Таким образом, для ипотечного покупателя квартира может стать дешевле на миллионы рублей, но остаться практически такой же недоступной. Пока стоимость заемных денег остается высокой, главный вопрос для семьи — не сколько стоит квадратный метр сам по себе, а какой платеж и какую совокупную переплату она сможет выдерживать на протяжении всего срока кредита.
