Дом на бумаге и дом во дворе могут оказаться двумя разными объектами — и государство собирается активнее искать такие расхождения. Неучтенная пристройка, ошибка в площади или границах участка способны изменить налоговую базу. К каким затратам собственникам стоит подготовиться, АБН24 рассказал руководитель бухгалтерской и юридической компании «Самитов Консалтинг» Марат Самитов.
Налог на квартиру, дом или земельный участок может вырасти, если фактическое состояние недвижимости не соответствует данным в Едином государственном реестре недвижимости. Выявлять такие расхождения будет Роскадастр: организация сможет сопоставлять сведения о зарегистрированных объектах с их фактическими параметрами, в том числе с использованием дронов. С 2027 года ФНС будет передавать регионам данные, необходимые для расчета вознаграждения Роскадастру, которое может составлять до половины дополнительных поступлений в бюджет.
«Новый механизм связан прежде всего с давней проблемой расхождений между фактическим состоянием недвижимости и сведениями в ЕГРН. Для государства это возможность расширить налоговую базу, а для собственников — повод проверить, насколько актуальны данные об их имуществе. Речь не обязательно идет о сознательном сокрытии недвижимости: ошибки могли возникнуть из-за старых документов, неточно указанной площади или изменений объекта, которые собственник своевременно не внес в реестр», – пояснил спикер.
Наиболее распространенная причина возможного роста налога — расхождение физических параметров объекта с данными ЕГРН. В первую очередь это касается площади и этажности. Особенно уязвимыми могут оказаться старые частные дома и дачи, сведения о которых в свое время вносились на основании документов, содержащих неполные или устаревшие данные.
«Отдельная категория — незарегистрированные изменения объекта. Пристройка к дому, мансарда, гараж или хозяйственная постройка могут фактически увеличить площадь недвижимости, но при этом отсутствовать в реестре. Аналогичная ситуация возможна с перепланировками квартир, если в результате изменилась площадь или конфигурация помещений, а изменения не были официально оформлены. Внимание может быть обращено и на земельные участки. Неточные или пересекающиеся границы способны влиять на кадастровую стоимость и, соответственно, на размер налоговых обязательств. В отдельных случаях вопросы возникают и к назначению недвижимости: например, если жилое помещение фактически используется для коммерческой деятельности или земельный участок используется не по установленному назначению, это может повлиять на применяемую налоговую ставку», – добавил эксперт.
При этом рассчитывать на одномоментную проверку каждого дома и участка не стоит. Скорее всего, работа будет проводиться точечно — на основании анализа данных, поступивших сведений, жалоб либо в рамках мероприятий по наполнению и актуализации ЕГРН. Незарегистрированные объекты действительно представляют собой резерв для расширения налогооблагаемой базы, однако обнаружить предполагаемое расхождение недостаточно для автоматического изменения сведений.
«Для внесения изменений в ЕГРН должны существовать законные основания. В зависимости от ситуации это может быть технический или межевой план, документы на объект либо решение уполномоченного органа. В спорных случаях может потребоваться обследование объекта и доступ специалиста к нему. Собственник, в свою очередь, имеет возможность ознакомиться с выявленными расхождениями и оспорить соответствующие сведения. Отдельный вопрос вызывает сама система вознаграждения, при которой Роскадастр может получать до 50% дополнительных поступлений. С одной стороны, такая схема создает финансовый стимул активнее выявлять расхождения и находить объекты, которые не попали в налоговую базу. С другой — зависимость вознаграждения от результата потенциально создает риск формального подхода и чрезмерного внимания к нарушениям. Однако возможности для произвольного увеличения налоговой базы ограничены процедурой. Одного желания изменить сведения в реестре недостаточно — необходимы документы, результаты обследования или другие предусмотренные законом основания. Кроме того, собственник может оспорить решение, а массовые ошибки в пользу бюджета способны привести к судебным спорам и отменам, что в конечном итоге снизит эффективность самой системы», – подчеркнул Самитов.
В первую очередь, по словам эксперта, проверить документы стоит владельцам частных домов и дач, особенно старых объектов, где появились пристройки, мансарды, гаражи или другие изменения. В зоне внимания также могут оказаться владельцы квартир с неузаконенными перепланировками. Для земельных участков основным источником вопросов могут стать неуточненные или пересекающиеся границы.
«Чтобы заранее обнаружить возможные проблемы, собственнику стоит заказать актуальную выписку из ЕГРН и сопоставить ее с реальным состоянием объекта и правоустанавливающими документами. Необходимо проверить площадь, этажность, границы участка и назначение недвижимости. Если в доме появилась незарегистрированная пристройка или была проведена перепланировка, имеет смысл заранее разобраться с их оформлением через предусмотренные законом процедуры. При сомнениях относительно границ участка можно провести межевание и уточнить сведения в реестре», – заключил собеседник агентства.
Новая система не обязательно означает массовую проверку каждого собственника и автоматический рост налогов. Ее задача — сделать данные о недвижимости более соответствующими реальности и тем самым сократить расхождения между фактическими объектами и налоговой базой. Но для владельцев домов, квартир и земельных участков это становится дополнительным поводом проверить документы заранее: ошибка в нескольких строках ЕГРН или незарегистрированная пристройка в будущем могут обернуться уже вполне реальными изменениями налогового счета.
