Ставка в 6% выглядит достаточно убедительным аргументом, чтобы задуматься о собственном доме. Но одной цифры в ипотечном договоре может оказаться недостаточно, чтобы мечта о загородной жизни превратилась в массовый тренд. Сработает ли льготная ставка как новый импульс для ИЖС, АБН24 выяснило у эксперта в области недвижимости Инны Семко.
По мнению спикера, сохранение льготных условий ипотеки само по себе вряд ли приведет к инвестиционному буму в сегменте индивидуального жилищного строительства. ИЖС остается гораздо более сложным продуктом, чем может показаться потенциальному покупателю: приобретение участка, выбор подрядчика, строительство и последующее содержание дома требуют значительно больше вовлеченности, чем покупка готовой квартиры. При этом далеко не все покупатели понимают риски еще на этапе выбора земли. Участок необходимо тщательно проверять с привлечением специалистов — юриста, кадастрового инженера и эксперта по недвижимости, поскольку не вся земля подходит для строительства. Ошибки на этом этапе могут привести к ситуации, когда уже приобретенный участок нельзя использовать под жилой дом, а построенное жилье оказывается под угрозой сноса.
«Дополнительная проблема связана с финансированием строительства. В ИЖС значительную роль играют небольшие подрядчики, которые зачастую не располагают достаточным объемом собственных средств для строительства. При использовании эскроу покупатель перечисляет деньги на специальный счет, где они остаются до сдачи объекта, поэтому подрядчику необходимо самостоятельно найти финансирование на весь период строительства. На фоне существенного роста стоимости строительных материалов и самих работ это становится серьезной нагрузкой для небольших компаний. Если раньше дом можно было построить за сравнительно небольшую сумму, то сейчас себестоимость значительно выросла, и подрядчики сталкиваются с финансовыми трудностями. На практике встречаются случаи, когда выбранный заказчиком подрядчик даже не приступает к строительству», – пояснила эксперт.
При этом проблемы возникают не только из-за стоимости строительства, но и из-за расхождения ожиданий покупателей с тем, что они получают на выходе. Качество индивидуального дома трудно заранее формализовать, поскольку представления клиентов о результате сильно отличаются. Если один покупатель считает приемлемым определенный уровень отделки, другой может быть недоволен даже деталями, которые объективно соответствуют заявленному бюджету. Похожая ситуация существует и в многоквартирном строительстве: отделка от застройщика не может полностью соответствовать индивидуальному ремонту, на который человек самостоятельно потратил несколько миллионов рублей. В ИЖС эта проблема проявляется еще сильнее, поскольку покупатель нередко ожидает получить дом, полностью соответствующий его личным представлениям о качестве и комфорте. Поэтому особенно востребованы проекты, где потенциальному владельцу можно показать уже построенный аналогичный дом и заранее продемонстрировать, что именно он получит за свои деньги.
«С инвестиционной точки зрения ИЖС также выглядит не самым очевидным инструментом. Покупатель выбирает не просто квадратные метры, а конкретный дом, его расположение на участке, планировку и окружение. Одним важно расположение ближе к дороге, другим — максимальная приватность, третьим нужна определенная конфигурация помещений. Если строительство дома обходится примерно в те же деньги, что и покупка готового объекта, человек зачастую выбирает строительство именно ради возможности адаптировать жилье под себя, а не ради последующей перепродажи. При этом готовые дома на рынке и без того продаются непросто, что снижает привлекательность идеи строить объект исключительно в расчете на инвестиционный доход», – подчеркнула Семко.
Распространено и другое ожидание: что загородный дом рядом с городом позволит получить гораздо больше площади за те же деньги, что и квартира. Однако это не всегда соответствует реальности. Земля в непосредственной близости от крупных городов стоит дорого, а после покупки участка необходимо учитывать расходы непосредственно на строительство. В результате качественный дом в хорошей локации может оказаться дороже квартиры сопоставимого уровня.
«Отдельный вопрос — инфраструктура. В отличие от развитых загородных поселков, где одновременно создаются дома, дороги, школы, магазины и другие объекты, российский рынок во многих регионах пока развивается более фрагментарно. Люди зачастую строят дома на отдельных участках или в небольших поселениях, где нет единого стандарта среды и полноценной инфраструктуры. Попытки создавать организованные поселки ИЖС есть, однако их реализация требует значительных вложений. Кроме того, будущие владельцы часто недооценивают стоимость эксплуатации частного дома. Его необходимо обслуживать самостоятельно: очищать участок и крышу от снега, следить за инженерными системами, устранять протечки и другие неисправности. В квартире значительную часть этих вопросов берет на себя управляющая организация, тогда как в частном доме собственник фактически становится ответственным за все сам. Если же в поселке предусмотрен полноценный сервис, стоимость такого обслуживания может быть очень высокой: встречаются случаи, когда коммунальные и сервисные расходы достигают сотен тысяч рублей», – заключила эксперт.
Есть вопросы и к долгосрочной экономике такого жилья. Дом необходимо строить с учетом срока эксплуатации и качества фундамента, инженерных систем и конструкций, особенно если на него берется ипотека на десятилетия. При этом масштабного опыта эксплуатации современных массовых ИЖС на протяжении всего срока ипотеки пока недостаточно, поэтому заранее оценить, в каком состоянии такой дом окажется через 20–30 лет, сложнее, чем прогнозировать состояние квартиры в многоквартирном доме.
