В Петербурге хотят навести порядок на рынке апартаментов, где годами существовала схема: дом строится как гостиница, а продается как жилье. Теперь власти предлагают разделить реальные туристические проекты и фактически жилые комплексы. Ударит ли это по самому рынку недвижимости, специально для АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
В Санкт-Петербурге хотят серьезно усложнить схему, при которой жилые дома фактически маскируют под гостиничные проекты. Речь идет о ситуации, когда застройщик формально возводит объект как апарт-отель или гостиницу, но по сути продает помещения как обычное жилье для постоянного проживания. Сейчас такая модель позволяет девелоперам обходить требования, которые действуют для классической жилой застройки.
«Главная проблема в том, что апартаменты юридически считаются нежилыми помещениями. А значит, застройщик не обязан обеспечивать проект социальной инфраструктурой — строить школы, детские сады, поликлиники и другие объекты, без которых невозможно нормальное функционирование полноценного жилого квартала. Между тем именно на девелоперов в последние годы легла основная нагрузка по созданию такой инфраструктуры, а это огромные дополнительные расходы. В конечном итоге за все платит покупатель: стоимость строительства жилых домов растет в том числе из-за необходимости финансировать школы, сады и поликлиники. При этом маржа застройщиков, насколько можно судить по рынку, уже заметно сократилась, поэтому девелоперы не всегда могут полностью переложить эти затраты в цену квадратного метра, хотя экономически именно покупатель все равно оплачивает эту нагрузку», — пояснила спикер.
На этом фоне схема с апартаментами стала для части рынка способом снизить обязательства. Формально строится «отель», а фактически люди покупают помещения для обычной жизни — живут там годами, заводят семьи, пользуются городской социальной инфраструктурой, которая изначально под такой проект не рассчитывалась. Именно эту подмену власти теперь хотят ограничить законодательно.
«Для этого предлагают ввести отдельную категорию — «туристический проект». Предполагается, что в нее смогут попадать только действительно профильные объекты: настоящие гостиницы и санатории, а не скрытые жилые комплексы под вывеской апарт-отеля. Для таких проектов хотят установить жесткие критерии. Если речь идет о гостинице, объект должен официально классифицироваться именно как средство размещения — со всеми требованиями к гостиничной деятельности и, вероятно, со звездностью. Если это санаторий, у него должна быть медицинская лицензия, то есть полноценный статус лечебно-оздоровительного учреждения, а не просто формальное название», — добавила Семко.
Также предлагается изменить саму модель продаж. Насколько можно понять, помещения в таких проектах должны реализовываться не по схеме обычного долевого строительства по 214-ФЗ, а как гостиничные номера или инвестиционные лоты для участников проекта. Одновременно хотят ввести высокий минимальный порог входа, чтобы отсечь массовую покупку «псевдожилья».
«Для проектов нового строительства минимальный объем вложений предлагают установить на уровне 11 млн рублей. Если речь идет о реконструкции существующего здания под гостиницу — а такая схема особенно популярна в центре Петербурга, где выкупают старые дома, переделывают их в апартаменты и распродают по частям, — тогда минимальный порог составит 8,25 млн рублей. Еще одно важное ограничение касается смены назначения объекта. Предлагается запретить в течение десяти лет менять функцию проекта — например, переводить гостиницу в другой формат использования. То есть застройщик не сможет сначала построить объект как «туристический», получить льготные условия и освобождение от социальных обязательств, а затем фактически превратить его в жилой дом», — подчеркнула эксперт.
За нарушение правил хотят установить очень жесткую ответственность. Если выяснится, что объект фактически использовался как жилье в обход требований, предлагается взыскивать компенсацию в размере тройной стоимости той социальной инфраструктуры, которая потребовалась бы для обычного жилого комплекса. Речь идет именно о стоимости школ, детских садов, поликлиник и других объектов, которые девелопер должен был бы построить при классической жилой застройке.
При этом для действительно приоритетных туристических объектов власти, наоборот, хотят закрепить отдельные послабления. В частности, обсуждается возможность официально не применять к ним требования по строительству социальной инфраструктуры. Предполагается, что это может быть закреплено даже через правила землепользования и застройки, чтобы гостиницы и санатории гарантированно не несли ту же финансовую нагрузку, что и жилые кварталы. Кроме того, звучат идеи о налоговых льготах для таких проектов, хотя конкретные механизмы пока не раскрываются.
