На рынке недвижимости активно обсуждают предстоящую корректировку условий семейной ипотеки. По предварительным данным, власти рассматривают возможность увеличения максимальных лимитов по льготным кредитам. Какими дополнительными требованиями будет сопровождаться расширение программы, АБН24 выяснило у эксперта в области недвижимости Инны Семко.
Предстоящие с 1 июля изменения программы льготной семейной ипотеки, как ожидается, будут предусматривать в том числе увеличение максимального размера кредита, что позволит семьям приобретать более просторное жилье. Действующие лимиты в 6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и соответствующих областей уже заметно отстают от рыночных реалий. Особенно остро эта проблема ощущается в регионах, где суммы в 6 млн рублей зачастую недостаточно для покупки комфортной семейной квартиры без существенного первоначального взноса. Даже в Санкт-Петербурге и Ленинградской области стоимость трехкомнатных квартир нередко достигает 11–12 млн рублей и выше, поэтому существующих лимитов хватает лишь в отдельных случаях.
«Сегодня для приобретения более дорогого жилья заемщики часто используют так называемые комбо-ипотеки, когда льготная часть кредита сочетается с рыночной. Например, в регионах можно получить финансирование не на 6 млн, а на 15 млн рублей, однако сумма сверх льготного лимита оформляется уже по более высокой ставке. Аналогичный механизм действует в Москве, Санкт-Петербурге и их областях, где общий объем кредита может достигать 30 млн рублей. Такой вариант позволяет расширить возможности покупателей, но делает обслуживание кредита существенно дороже», — поделилась спикер.
Одной из наиболее проблемных тем остается дальнейшее рефинансирование подобных кредитов. Многие заемщики вынуждены брать сверхлимитную часть ипотеки по ставкам значительно выше льготных 6%, иногда на уровне 15% и более. Формально возможность рефинансирования существует, однако на практике банки пока не предлагают отработанных и массовых механизмов для таких случаев, что создает дополнительную неопределенность для семей, планирующих покупку жилья.
«При этом повышение лимитов, скорее всего, будет сопровождаться изменением условий получения семейной ипотеки. Государству необходимо сохранять баланс между поддержкой граждан и бюджетными расходами, поэтому расширение программы может быть компенсировано дополнительными ограничениями или более адресным подходом. Одним из наиболее вероятных вариантов выглядит привязка увеличенного лимита к площади приобретаемого жилья. Например, возможность получить повышенный размер кредита может предоставляться только при покупке квартиры определенного метража — скажем, свыше 60 кв. м. Такой подход позволил бы поддержать именно семьи, нуждающиеся в просторном жилье, а не стимулировать рост спроса на небольшие инвестиционные объекты», — пояснила Семко.
Отдельно обсуждается возможность введения минимальных требований к площади квартир, приобретаемых по семейной ипотеке. Если такие нормы действительно будут повышены, например до 30–33 кв. м, это может оказать положительное влияние на рынок новостроек. В последние годы многие застройщики делали ставку на студии и малогабаритные квартиры, поскольку стоимость квадратного метра в них выше и такие объекты выгоднее продавать. В результате в ряде новых жилых комплексов преобладают студии и однокомнатные квартиры, что формирует определенный перекос в структуре предложения. Более жесткие требования к площади жилья могли бы стимулировать девелоперов строить больше полноценных семейных квартир.
«Вопрос о том, приведет ли увеличение лимитов к росту цен со стороны застройщиков, остается дискуссионным. Однозначно утверждать, что девелоперы автоматически подстраивают стоимость жилья под параметры льготных программ, нельзя. На ценообразование влияет множество факторов: себестоимость строительства, стоимость земли, спрос, предложение и общая экономическая ситуация. Тем не менее любые изменения условий ипотечных программ неизбежно оказывают влияние на рынок и могут корректировать поведение его участников», — добавила эксперт.
При этом доступность жилья определяется не только условиями льготной ипотеки. Не менее важную роль играют ожидания людей относительно будущего, уровень доходов и уверенность в собственной финансовой стабильности. Даже ипотека под 6% выглядит привлекательной лишь тогда, когда семья понимает, за счет каких доходов сможет ее обслуживать в долгосрочной перспективе. Для многих потенциальных покупателей главным препятствием становится не ставка по кредиту, а неопределенность относительно будущих заработков и экономической ситуации в целом.
Интересно и то, что в последнее время застройщики все активнее обращают внимание на региональные рынки. Если раньше основная активность была сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге, то сегодня заметно растет интерес к новостройкам в крупных региональных центрах. Рынок постепенно адаптируется к новым условиям, а инструменты продаж и маркетинга, которые несколько лет назад активно использовались в столицах, начинают распространяться и в регионах. Это свидетельствует о том, что рынок жилья постепенно становится более сбалансированным и ищет новые точки роста за пределами крупнейших агломераций.
